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アパート経営の失敗率を限りなく0%にするには

アパートのイメージ画像

定職とは別の安定した収入源や将来の年金代わりなど、様々なメリットから注目を集めているアパート経営。しかし、アパート経営に臨んだすべての方が、何の問題もなく華々しい成功の道をたどるとは限りません。こちらでは、アパート経営の失敗事例や失敗を引き起こした理由、アパート経営のメリットをまとめています。不動産投資のエキスパートである松谷氏の見解とともに、アパート経営を成功させる鍵をつかみましょう。

アパート経営のよくある失敗事例集

忘れていた税金の支払いによるアパート経営の失敗事例の漫画

安定した収入を得るためにアパート経営を決心したTさん。地方都市にある6,000万円の物件を購入した上で、家賃収入の大半をローン返済にあてる計画を練ります。当初不安はあったもののアパート経営は順調に進行。しかし、そんなTさんに税金のトラブルが襲い掛かります。所得税などの予想を上回る税金や見落としていた税金などが積み重なって、ローンの支払いが不可能に。Tさんはアパート経営をやむなく断念することになりました。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

不動産投資のエキスパート・松谷氏の見解は…

Tさんのアパート経営が失敗した理由としては、税金に関して知識を持っていなかったことや計画の立て方が不十分だったことが挙げられるでしょう。不動産会社のおすすめする優良物件を購入したからといって、アパート経営が上手くいくとは限りません。不動産会社の情報をすべて鵜呑みにはせず、不動産購入時のローン返済だけでなく、税金や修繕費など様々な経費を考慮して計画し自分でも判断することが大切。アパート経営と税金は切り離せない問題ですから、税金について知識を身に付けておくことをおすすめします。

アパート経営のデメリットとなるリスク

空室で家賃収入が入らない

アパート経営の成功を左右するリスクの一つとして挙げられるのが空室リスク。そもそもアパート経営において要となる家賃収入は、入居者がいなければ得られません。しかし、家賃収入がないからといって、ランニングコストや税金、ローンなどの支払いは必要。利益が出るどころかマイナスになる可能性は十分にあります。空室のリスクはアパートをはじめ不動産全般につきもののリスクですが、特にアパートの場合、エリアによってはマンションの方に入居者をとられやすいです。アパート経営において、満室に近づけるための努力は必要不可欠でしょう。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

空室リスクの低いアパートを見極める

空室が起きる原因は様々ですが、それらの根本にあるのは需要がないということ。家賃が相場や物件のスペックと比べると高い、周辺の環境が良くない、建物設備の需要が少ないなど空室が起きる具体的な原因として挙げられます。立地や周辺環境、物件の条件など様々な点を総合的に考慮して、購入を検討する物件に関する需要の有無を見極め空室リスクの低そうなアパートを見つけ出しましょう。

家賃滞納による収入減

アパート経営を行う上で資金になるものの一つが、入居者からいただく家賃収入。空室が全くなかったとしても、家賃の滞納により収入がとだえてしまうのは由々しき問題です。ローンや修繕費など必要なコストの支払いをするためにも、家賃収入の確保は必須。家賃滞納が起きてからどうにか対処しようというのではなく、前もって対策を講じておくことをおすすめします。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

入居者の選定と適切な対応がポイント

家賃滞納に関しては、経済的な問題や性格的な問題など入居者の関わるところが大きいです。家賃の滞納を防ぐためにも、管理会社に依頼して入居者の人となりなど前もって精査してもらう必要があるでしょう。また、家賃滞納の事態が発生した場合、適切に対応できるかどうかもポイントとなります。連絡をとる、督促状を送るなど早急に対応を行うことで、事態の悪化を防ぐことが可能です。

老朽化に伴う修繕費を確保できない

アパートをはじめ建物は年月の経過とともに老朽化します。建物の老朽化をそのままにしていると、入居を希望する人が減るため家賃を下げる羽目になることも。一般的にアパートは、10年~15年に1回は大規模な修繕が必要です。修繕費の見積もりが甘く、大規模修繕にかかる費用を支払ったらプラスだった経営がマイナスになってしまったというケースも珍しくありません。特にアパートの場合木造の物件が多く、老朽化しやすいため修繕費には注意が必要です。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

修繕費をしっかりと見積もり予算には余裕を

建物や設備の老朽化は日ごろの清掃や管理によってある程度防ぐことができますので、長いこと放置せず定期的にケアを行うのが大切。大規模修繕は10~15年に1回行う必要があり莫大な費用がかかりますので、中古物件を購入する際は築年数や修繕履歴の確認が必須です。また、物件の価値を良い状態で保っていれば売却を考えたときに買い取ってもらいやすいので、その意味でも修繕費をしっかりと見積もり修繕を行いましょう。

災害によるリスクに対処していない

アパートは木造のものが多く、ある一室で火災が起きた場合にその部屋内に留まらず一棟すべてに影響を及ぼすことも珍しくありません。また、耐震性能も鉄筋コンクリート造のマンションと比較すると劣るでしょう。災害はどうにも避けられないものです。災害が起きれば、家賃収入が途絶えるだけでなく大きな損害が出てしまうおそれがあります。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

保険の加入を十分に検討する

災害の対策として最も効果的なのが保険に加入すること。特にアパートは木造が多く災害による損失が大きくなる傾向にありますので、火災保険や地震保険、自賠責保険といった保険の加入を一度検討してみることが大切です。災害に対しては災害が起きる前に備えることが重要。保険料は安いものではないかもしれませんが、大切な資産を守るためのものであり、長期的に考えれば妥当なものではないでしょうか。

アパート経営のメリット

投資額が小さめだから始めやすい

アパートは木造や軽量鉄骨造のものがほとんどのため、マンション経営と比較して投資にかかる初期費用を抑えられます。そのため手元にある資金が多くなくても、比較的気軽に投資を開始することが可能。これは、近年アパート経営がサラリーマンから人気を集めている理由の一つでもあります。また、ワンルームマンションを経営するのと違い、部屋の数だけ賃料をまとめて得られるので比較的効率が良いのも魅力です。

安定した収入を得られやすい

アパート経営の場合健全な運営ができれば、毎月家賃収入を得ることが可能。通常アパートを借りるときは1年、2年といった年単位で借りる場合が多いですから、投資する側は継続的に収入を手にできます。また、家賃は短い期間で大きく変動することが少ないため、安定的な収入源になるのです。アパート経営は、継続的かつ安定的に収入を手に入れられる投資方法の一つでしょう。

管理は任せられるので副業としてもできる

アパート経営では不動産管理会社に管理を依頼すれば、細かい管理をする必要がなくなります。そのため、定職と別に収入を得たいサラリーマンがアパート経営を始めるケースは少なくありません。投資を始めたいけれど、本業などで投資にあてられる時間を多くはとれないという方にもおすすめです。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

リスクと向き合い対策することで成功できるアパート経営

初期費用が比較的少なく、安定した収入を得られやすいなど様々なメリットのあるアパート経営。管理は管理会社に依頼することも可能なので、時間に余裕のない方でも始められるのが特徴です。しかし、そんなアパート経営も良いこと尽くめではなくデメリットやリスクがあるのは事実。気軽に始めやすいからといって、それらに目を向けずにアパート経営を始めるのは良い選択ではありません。アパート経営において最もおそろしいのはリスクやデメリットそのものではなく、それらに関して何も知らないということです。投資を始める前にぜひ一度、ここまでで見てきた失敗の理由などに向き合ってみましょう。空室リスクや家賃滞納によるリスク、災害に対するリスクなどについてあらかじめ理解を深め、対策をしっかりと行うことがアパート経営を成功させる鍵です。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。