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CASE3.サブリースのメリットに魅了され…

アパート経営を検討するなら、一度は耳にしたであろう言葉「サブリース」。サブリースは、「空室」の状態でも家賃収入を得られる、空き室リスクを解消できるサービスです。一見魅力的ですが、サブリースにはデメリットがありトラブルが起きているのも事実。こちらで紹介するSさんの失敗談を参考にして、メリットだけではないサブリースについて理解していきましょう。

サブリースに魅了されアパート経営を失敗した話

サブリースの誘いからアパート経営を開始

年金生活をしていたSさんはある農地を所有していました。そこに建築系のサブリース業者であるB社から、「あなたの農地にアパートを建築すれば家賃収入が入る」という話が。当初Sさんは農地の立地もあり、「空室になれば家賃収入は得られないだろう」とB社の誘いを断ろうとしていました。しかし、B社は「30年一括借り上げ(サブリース)を行うので空室でも家賃収入は安定している」と熱心に勧誘。事業計画にも30年間一定して賃料を受領できると記載されていたため、アパートの建築を決心しました。

認識外のトラブルでアパート経営にかげりが

しかし、SさんがB社と締結した契約書にはSさんの認識していない情報が。家賃保証期間は30年と決められているものの、開始時から10年後には賃料を見直すこと、また10年経過後は2年ごとに賃料を見直すことについて明記されていました。B社との契約を開始して10年後、さっそくB社は家賃の減額を要求。説明を受けSさんは不本意ながらも一度家賃を減額させましたが、それから1年も経たない内にB社からさらなる家賃の減額を請求されます。

度重なる家賃減額が最悪の結果を招く

重なる家賃減額の交渉をSさんは拒否。すると、B社は「交渉を拒否するなら契約の解除も致し方ない」と強引な形で家賃減額を要求してきました。Sさんは「契約解除されればこの物件は空室だらけだ…」とやむをえず減額を受け入れることに。その結果、赤字になってローンの支払いが苦しくなり、ついには破産してしまったのです。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

不動産投資のエキスパート・松谷氏の見解は…

今回のSさんの場合、サブリースに伴うリスクをきちんと理解できていなかったのが失敗を招いた原因です。サブリースは上手に利用すれば良いサービスですが、一歩間違えればトラブルを引き起こすことも少なくありません。サブリース会社の提案を鵜呑みにするのではなく、サブリースに関してきちんと知識を身に付けていればこのような結果は防げたのではないでしょうか。

どうすればトラブルは防げた?
サブリースで損を防ぐための方法

方法1:サブリースについて勉強する

サブリースの営業マンが、会社にとって良い営業マンであっても客にとって良い営業マンであるとは限りません。会社の実績を第一に動く営業マンがいるのも事実ですから、サブリースのリスクやデメリットについて客に一切説明しない営業マンがいても何らおかしくないのです。悪質なサブリース会社に騙されないためにも、サブリースについて自分で調べ知識をつけておきましょう。

方法2:サブリースの利用なしでも経営は可能か

畑など賃貸需要が期待できない土地に、アパートを建築しサブリースを利用するのは厳しい選択。そもそも、そんな土地にサブリースを持ちかけてくる会社は、客のことは二の次で建設の利益を得ることだけを考えている可能性があります。もし何かの理由でサブリース契約が解除されたとしてもアパート経営が可能な場合なら、経営の手間を省く意味でサブリースを利用するのもありです。判断が難しいラインですが、周辺の家賃相場や空室率をチェックして、ある程度の予想はできるでしょう。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。