カリスマ不動産投資家が語る。失敗率を限りなく0%に近づけるためのサイト  >  アパート経営の失敗率を限りなく0%にするには  >  アパート経営の失敗事例集  >  CASE5.夜間にしか現地調査をしておらず…

CASE5.夜間にしか現地調査をしておらず…

不動産投資が成功するかどうかは、物件購入の段階で7割決まるといわれています。そうとあっては、物件を購入する前の現地調査をおろそかにするわけにはいきません。ここでは、現地調査不足で思うようなアパート経営ができなくなったFさんの事例をもとに、現地調査のポイントを解説します。

現地調査不足でアパート経営に失敗した話

不動産投資に興味を持ち、夜間に現地調査へ

不動産投資に興味を抱いたFさん。セミナーに参加して物件を探していたところ、不動産会社から1棟のアパートを紹介してもらいました。物件は実際に見た方がいいというアドバイスを他の投資家から受けていたので、さっそく現地調査を行うことに。

ちょうどその頃、Fさんの昇進が決まり、仕事がいっそう忙しくなりました。そんな状況では、仕事の合間を縫って現地調査の時間を取るのは難しいものです。仕事終わりくらいしか時間が取れなかったので、Fさんの現地調査は決まって夜でした。

駅からほど近く、騒音問題もなさそうなアパートを購入

夜間の現地調査で見たアパートは、一見するととても良い物件でした。駅から徒歩10分圏内とアクセス良好なうえ、住宅街の中にあるのでとても静か。Fさんは、「これだけいい物件なら、すぐに決まるだろう」と感じ、このアパートを買うことに決めました。

ところが、アパートの入居者はいっこうに増えません。問い合わせは多くもらうのですが、いざ内見するとなかなか決まらないのです。ようやく決まってもすぐに退去してしまい、入居者が定着してくれませんでした。

動物の糞尿問題で大幅な家賃減額を余儀なくされた

申し分ない環境なのに、どうしてこんなに入居者が少ないんだろうと疑問に思ったFさんは、会社を休んで昼に現地調査へと赴きました。そこで初めて、アパートの致命的な問題に気づいたのです。

それは、目の前がゴミ置き場だったということ。しかも向かいの一軒家は空き家で、野良猫のたまり場と化していたのです。ゴミ置き場やアパートの玄関、庭にまで侵入してきており、野良猫の縄張りになっているようでした。ゴミの日には野良猫やカラスが生ごみをあさり、アパートの玄関に糞をしていくのです。

管理会社に頼んで清掃をしてもらうようにしたものの、環境はあまり改善されませんでした。これでは入居者が増えるはずもありません。結局、相場よりもかなり家賃を安くすることでようやく満室にできました。しかし黒字は微々たるもので、家賃収入のほとんどはアパートの維持管理費に消えてしまうことになったのです。

どうすれば現地調査は成功した?
現地調査不足による失敗を回避する方法

方法1:時間や条件を変えて現地調査をする

不動産投資の成否を分けるのは「物件選び」です。どれだけ良い物件に見えても、周辺環境が悪ければ入居者は決まりません。現地調査は1回で終わらせず、できれば昼間にも時間を取って念入りに調査しましょう。また、周辺環境は平日・休日や昼・夜でガラリとかわることも考えられます。現地調査は1回では終わらせず、時間や条件を変えて調べておくと安心です。

方法2:地元の人や管理会社に聞き込み調査をする

土地勘がない地域で周辺環境を探るのは難しいものです。不動産経営にあたってマイナスになりそうな点は最重要項目に記載されていますが、不動産会社が知らない情報は載せられません。入居者の問題であれば書かれることは多いのですが、住民以外は気づきにくい周辺環境は見落とされがちです。

環境の情報をカバーするためには、近隣住民に聞き込みをするのがベスト。聞き込み調査をすることで、不動産会社も知らない周辺情報を入手できます。

とはいえ、聞き込み調査は骨が折れる作業。一人では大変な労力がかかってしまいます。あらかじめ現地で聞き込み調査を行い、物件情報を細かく調べている不動産会社もありますから、何件か回ってみて信頼できるところを探してみましょう。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。