カリスマ不動産投資家が語る。失敗率を限りなく0%に近づけるためのサイト  >  アパート経営の失敗率を限りなく0%にするには  >  アパート経営の失敗事例集  >  CASE4.入居者の家賃滞納が続き…

CASE4.入居者の家賃滞納が続き…

アパート経営に限らず、不動産経営をするうえで避けられない「家賃滞納」のトラブル。賃借人の経済状況を完全に把握できない以上、「発生しうるリスク」と考え、事前に対策を打つことが大切です。こちらで紹介するUさんの失敗談を踏まえて、家賃滞納トラブルに備えましょう。

入居者の家賃滞納が続いてアパート経営に失敗した話

利回りの良い満室物件を購入

総額5,000万円で利回り15%、すでに満室という好条件のアパートを購入したUさん。少し駅から遠いのが難点でしたが、高利回り&満室状態は捨てがたい魅力でした。さらに、計算上は初月から50万円以上の家賃収入が見込める物件。これを買い逃しては損をすると確信し、Uさんは意気揚々と契約を交わしました。

管理会社との顔合わせでは質問することもなく、管理を一任する旨を伝えました。維持・管理を続けている管理会社に対して、素人考えを口にすることに抵抗があったのです。それに、利回りの良い物件なのだから放っておいても利益は出るだろう、という自信もありました。

夜逃げされて滞納額を回収できない状態に…

初めのうちは何の問題もなく経営できていましたが、次第に家賃を滞納する入居者が現れ始めました。それも、一人だけではありません。管理会社に相談したところ、「入金が遅れはよくあるものですよ」と言われ、不安を抱えつつも信じて待つことに。しかし、待てど暮らせど一向に家賃が入金されず、2ヶ月・3ヶ月・4ヶ月…と滞納金は膨らんでいきました。家賃収入で維持・管理費を賄いきれなくなり、キャッシュフローはマイナスに。管理会社に相談したものの事態は改善せず、とうとう夜逃げする入居者まで現れたのです。

この事件をきっかけに、管理会社の対応に不満が限界に達したUさんは、思い切って管理会社を替えることにしました。

支払能力のない入居者ばかりが集まっていた

新しい管理会社にお願いするようになってからは、家賃の滞納が激減。少なくとも2~3ヶ月以上も滞納する入居者はいなくなりました。以前の管理会社は、とにかく満室にするため入居者の審査を十分に行わなかったようです。

幸い、アパート経営を畳むまでには至りませんでしたが、大きな痛手でした。Uさんの金銭状態に余裕がなければ、1年も経たずに売却を余儀なくされていたでしょう。

新しい管理会社に変えてからは管理の質が向上し、大きなトラブルに発展することなくアパート経営ができているだけに、「お金だけで決めず、信頼できる管理会社にお願いすればよかった」と悔やんでも悔やみきれない状態です。

どうすれば家賃滞納は解決できた?
家賃滞納による失敗を回避する方法

方法1:信頼のおける管理会社を選ぶ

「信頼できる管理会社かどうか」を見極めることは大切です。もしも担当者の失念・不備がいつまでも改善されず、「きちんと対応してくれないな」と不信感を覚えたら、思い切って管理会社変更を検討するのも一つの手。新しく管理会社と契約する場合も、すでに契約済みの管理会社があっても、管理会社は妥協せずに選びましょう。

方法2:質の良い入居者だけを集める

家賃滞納のリスクを抑えるためには、入居者の質を見極めることが大切です。空室があるとそのぶん収入が減ってしまうので、できるだけ早く満室にしたいと焦ってしまいがち。しかし、家賃が払えない人を入居させてしまうと結局支払いが滞ってしまい、部屋を占拠された上に収入も入らないという事態になりかねません。

管理会社は滞納トラブルの対処だけではなく、そもそも家賃滞納を起こさないように動いてくれます。支払能力があるかどうかの判断に困ったら、信頼のおける管理会社に相談してみましょう。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。