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区分マンション/ワンルームマンション投資の失敗率を限りなく0%にするには

区分/ワンルームマンションのイメージ画像

区分マンションやワンルームマンションの投資は、投資金額が低めで手軽に始められるとして人気を集めています。しかし、投資には失敗がつきものです。そこで、失敗事例・メリット・デメリットを不動産の専門家・松谷氏の解説を交えて掲載。落とし穴をよく理解して、失敗しない投資を始めましょう。

区分マンション/ワンルームマンションのよくある失敗事例

空室によるワンルームマンション投資の失敗事例の漫画

不動産投資を始めたAさん。大学生をターゲットにするため、新しく開校する大学の近くにある新築ワンルームマンションに投資しました。しかし、新築物件の家賃は学生には高く、入居者が入らない状況に。仕方なく家賃を下げましたが、それでも空室ができてしまいました。その結果、利回りは予定よりも低くなってしまい、ローン返済が難しくなったそうです。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

不動産投資のエキスパート・松谷氏の見解は…

この件では、ターゲットの需要と購入した物件がマッチせず、空室になってしまったのだと考えられます。新築だから・駅が近いからと不動産会社は勧めますが、これだけではうまくいかないことがあります。自分自身で不動産について学び、本当に人気が出る物件なのかを考えましょう。

区分マンション/ワンルームマンションのデメリットとなるリスク

空室の影響が大きい

入居者がいなければ安定収入が望めないのが、マンション投資の大きなデメリットです。マンションの収益は家賃収入が中心となっています。そのため、空室期間は収入が入りません。しかし、部屋の管理費・固定資産税などはかかるので、収支は「0」どころか「マイナス」に。さらにローンを立てている人は、収入がないため、返済が大きな負担になります。区分マンションの手軽さに惹かれているなら空室期間を減らしましょう。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

空室にならないマンションを選ぶ
空室リスクは安定して入居者を確保することで回避できます。そのために、立地・物件に需要があるかどうか検討することが大切。いくら立地が良いからといっても、需要がなければ入居者は入りません。念入りに下調べを行いましょう。

家賃滞納されると収入はない

空室におけるリスクについて説明しましたが、入居者がいても入居者の経済的な事情や性質的な事情など家賃滞納されていると収入に繋がりません。家賃を滞納された場合には、本人と連帯保証人への督促・回収などの作業をしなくてはなりません。そのうえ、滞納分を回収できる保証はなし。また、家賃の督促・回収・家賃未払いによる退去などを不動産業者や弁護士などに依頼した場合には、費用の負担が伴ってしまいます。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

入居者の選定をしっかりと
定職についているか・収入はいくらかなどの条件を定めるなどして、家賃をきちんと払ってくれそうな入居者の選定を行うと良いでしょう。また、賃貸管理代行業者に依頼して、家賃保証サービスや滞納保証サービスを利用するのも手です。

修繕費が別途必要

マンションは10~12年で大規模修繕を行うのが一般的。しかし、修繕積立金がしっかりと回収されていなかった場合、足りない分を一括で支払うことがあります。その金額は数100万円にも上ることも。「中古マンション購入直後に大規模修繕があり、積立金がなく、予想外の出費が発生した」というトラブルも多々存在します。また、マンションの一棟にオーナーが大勢いると、修繕のタイミングや修繕に書ける金額などの交渉が難航するのだそう。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

修繕費を考慮した多めの予算に
修繕費がかかってしまうのは仕方のないこと。はじめから修繕費を予想した予算にしておくことが大切です。中古マンションを購入する際には、修繕時期はいつなのか・積立金はいくらあるのかなどを調べておきましょう。

差別化が難しい

一棟マンションは、それぞれに個性があり、売り出す際には他の不動産と差別化ができます。それに比べて区分マンションは、同じ棟内の部屋と差別化が難しいのがデメリットとなっています。そのため、賃貸料を下げることによる差別化が起こりやすく、徐々に利回りが低下してしまう危険性があるのです。賃貸料の低下は、住民の質を下げる要因にもなり、負のスパイラルに陥る可能性もあります。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

エリアを十分に検討して購入すべし
ワンルームマンションは、価格で選ぶ人がほとんどなので、価格競争が起こりやすいのが現状です。このリスクを回避するためには、物件購入時にエリアの将来性を考慮することが重要。様々な情報を集めて、シミュレーションを行いましょう。

節税効果は長続きしない

ワンルームマンションの利点として「節税」が挙げられます。これは、マンションを貸すことで得られた家賃収入をそのまま申告せず、建物の減価償却分や借入金利を経費として引くことで、税金対策になる仕組みです。しかしこの節税の恩恵を受けられるのは、設備を費用にできるはじめの数年だけ。長期になっていくほど、管理費・修繕日・固定資産税・都市計画税など実際にかかる経費の負担が、節税できる金額より大きくなってしまいます。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

節税はオマケとして考える
節税効果のみを考えた不動産投資は控えた方が良いでしょう。不動産投資の節税のメリットは、収益が出なかった場合の「保険」として考えるべきです。物件からの家賃収入で利益をしっかり得ることを第一に考えた不動産投資をお勧めします。

売却時は価値が低め

マンション投資は長期的な投資ですので、新築のマンションに投資をし始めても、ローンを払い終わる頃には当然中古マンションになってしまいます。不動産投資をする際に考慮しなければいけないのは、経営だけではなく、その物件を売却する時の価格。しかし、新築ワンルームマンションはいくら新しめの物件でも分譲時の70%程度になってしまうケースがほとんどです。長期的な運用が可能でない場合はお勧めできません。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

「毎月の収入」というメリットの裏返し
これはメリットの裏返しですね。マンション経営をしっかり行い、空室期間が長引かないよう工夫すれば、投資金額の元手は回収できるはずです。少ない資金から始めてみたい人・経済的に長期間運用ができる人にはお勧めしています。

区分マンション/ワンルームマンションのメリット

投資額が小さめだから始めやすい

区分・ワンルームマンションの経営は、一棟マンションより少ない金額で投資が可能です。そのため、不動産投資の初心者でも比較的気軽に投資を始められます。20代~30代の方に人気があるのは、これが理由かもしれません。土地代が含まれないので、都内の好立地エリアでもワンルーム2,000万ほどで購入可能になっています。一棟に比べると、出資金額が低いので、その面ではリスクを低減することができますね。

軌道に乗れば安定した収入が得られる

マンション投資の1番の魅力は、入居者を確保してからその入居者が退去するまでの間、毎月安定した収入を得られること。月単位で分配金が受け取れる資産運用はあまり存在しません。たとえば、株式投資の配当は半年か1年に1度、会社の業績が良くない時には配当を受け取れないこともあります。株のようにギャンブル性はあまり高くありませんが、安全性・将来性の面はマンション投資の方が優れているでしょう。手堅く資産運用したいという方にお勧めします。

管理の手間がかからない

区分・ワンルームマンションの管理は基本的に管理会社が行います。そのため、毎月の管理費をキチンと支払っていれば、自分で細かな管理をする必要がありません。自分で行う作業は、方針の決定や支払いのみで、年間の作業時間は10時間にも満たないことも。不動産投資したいけど、時間がなくて部屋の管理が難しい!という方にお勧めします。

リスク分散が可能

マンションは比較的少ない金額で投資を始められるため、多額の損害リスクを防げます。一棟マンションは、物件があるエリアで起きた災害・需要の低下による被害がダイレクトになってしまいます。しかし、区分マンションは、複数のエリアに物件を所有できるので、エリアの災害・需要の低下などの予期せぬ大規模なリスクを分散できるので安心です。また、物件の築年数などを考慮することで、修繕や税金などが集中することを防げたり、単身者向け・ファミリー向けなど多様な物件を購入することで、需要の急な低下を防げたりします。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

投資する物件を慎重に検討することで失敗しないマンション投資

区分マンション・ワンルームマンションは、比較的投資額が低めで、管理がしやすく、初心者や仕事が忙しい人でも始めやすい不動産投資です。しかし、手軽ではじめの出資金が少ないからといってリスクを無視して投資を行うことは無謀ですね。きちんと収入が得られるように、物件のエリア・条件・需要・価値の下調べを行い、しっかりと見極めて投資をしましょう。そうすることで、投資の成功に繋がるはずです。

区分マンション/ワンルームマンション投資で知っておきたい基礎知識

区分マンション/ワンルームマンション投資は、他の不動産投資と比べると投資金額が低く、初心者でも始めやすいためと人気が高まっています。

しかし、手軽に始められるからといって、リスクがまったくないわけではありません。

不動産投資は「知識」の差で成功するか、失敗するかが決まる世界です。こちらでは、投資に手を出す前にぜひとも知っておきたい基礎知識についてまとめましたので、ぜひ興味のある分野からご覧ください。

投資をするうえで絶対に知っておきたい「利回り」について

不動産投資をするうえで、絶対に外せないのが「利回り」に関する知識。利回りと一口にいっても、「表面利回り」と「実質利回り」では意味が大きく異なります。

こちらでは、特にワンルームマンションにおける利回りについてとことん解説。ワンルームマンション投資のリスクを限りなく0にするために、ぜひ知っておきたい知識を詰め込みました。

例えば、新築と中古が持つそれぞれのメリット・デメリット、都心部の物件と地方の物件で利回りがどう変わるか、さらに利回りだけでは読み取れないリスクについても余すところなくまとめています。

ワンルームマンション投資の利回りについて

ワンルームマンション投資に向いている人・向いていない人

不動産投資の中では「初心者向け」であるワンルームマンション投資ですが、それでも大きな失敗をしてしまった人が多いのも事実。一方で、初心者でも着実に収益を上げている人もいます。この違いは一体何なのでしょうか。

ワンルームマンション投資には一種のクセがあり、それを理解してなお投資を続けられるかどうかで向き・不向きは決まります。ワンルームマンションの特性を理解すれば、おのずと自分が投資に向いているか向いていないかが分かるのです。

こちらでは、ワンルームマンションに向いている人の特徴と、逆にワンルームマンション投資には向いていない人の特徴についてまとめました。

ワンルームマンション投資に向いている人とは?

ワンルームマンション投資で押さえておくべきポイントとは?

区分マンション/ワンルームマンション投資をするうえで、最低限押さえておきたいポイントを徹底的に解説しました。

区分マンションには大きく分けて3つの種類があります。ワンルームマンション、ファミリーマンション、タワーマンションです。今回は、それぞれが持つ特性やメリット・デメリットをまとめつつ、もっとも投資に向いている物件はどれかについて考察しました。

また、ワンルームマンション投資で失敗しない物件の選び方も掲載中。投資において「利回りの良さ」や「資産価値の高さ」以外にも着目したいポイントをピックアップしています。

ワンルームマンション投資で押さえておくべきポイント

いくら初期投資額が低くても「自己資金0円」から始めるのは危険

ワンルームマンションは、自己資金が少なくてもフルローンが組みやすいため、比較的始めやすい投資だといわれています。しかし自己資金0で安易に手を出してよいほどリスクの小さい投資ではありません。

こちらでは、なぜワンルームマンション投資でもある程度の自己資金が必要なのかについて解説しています。さらに、営業マンがよく口にする「レバレッジを効かせる」に潜む、初心者が陥りやすい罠についても紐解きました。

他にも、資金調達をするときの金融機関の選び方や、結局のところ自己資金は具体的にいくら必要なのか?という疑問にも答えています。

ワンルームマンション投資でも自己資金0円から始めるのは危険!

ワンルームマンションがもたらすキャッシュフローの豆知識

ワンルームマンション投資に限らず、どの不動産投資でも「いかにキャッシュフローを増やしていくか」に頭を悩ませるものです。こちらでは、ワンルームマンション投資におけるキャッシュフローについて一つひとつ説明します。

きちんとキャッシュフローを把握するにはプロの力を借りなければなりません。しかし、その前段階として知っておきたい知識をここにまとめました。

収益とキャッシュフローの違いに始まり、ワンルームマンション投資が「キャッシュフローを上げにくい」「ローリスク・ローリターンだ」と言われる理由を解説。さらに、具体的にどうすればキャッシュフローの落ち込みを防げるのかについてもまとめて掲載しています。

ワンルームマンション投資のキャッシュフローについて

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。