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区分マンション/ワンルームマンション投資の失敗事例集

どんな投資にもリスクはつきものです。このページでは区分マンションやワンルームマンションの投資に失敗した男たちの体験事例を、不動産の専門家・松谷氏の見解と共にまとめました。不動産投資にありがちな失敗は、エリアの選び方・予算の立て方・物件の選び方を正しく行うことで防ぐことが可能です。

CASE1.学生向けのワンルームも空室ばかりで…

大学近くの新築マンションに投資するが、空室ばかり

不動産投資をはじめたAさんは、新しく開校する大学の予定地近くの新築ワンルームマンションに投資。しかし、新築物件の家賃は学生には高く、空室ができてしまいました。その結果、利回りは予定よりも低くなり、ローン返済が難しくなってしまったそうです。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

不動産投資のエキスパート・松谷氏の見解は…

Aさんが失敗したのは、空室リスクを回避できなかったからでしょう。「学生の需要と物件がマッチしなかった」のが大きな原因です。投資する物件のエリアや需要をきちんと検討することで、空室リスクは防げます!

空室続きでワンルームマンションの投資を失敗させた男の末路とは…?

CASE2.注目の競売物件を購入したところ…

競売物件の安さの裏に隠された修繕費

アパートを1棟所有していたIさんは、価格の安さから競売物件に投資することにしました。競売物件は内覧ができないため、支払い・手続きが済んだ後にマンションに訪れたのですが、室内はボロボロで使い物にならない状態でした…。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

不動産投資のエキスパート・松谷氏の見解は…

競売物件は相場より割安な価格が魅力的ですが、内覧ができない・売主に欠陥の責任がないというデメリットがあります。修繕費用や管理費の計算や資料の読み込みを十分に行うことで、成功するはずです。

競売物件の区分マンション投資に失敗した彼に襲い掛かった費用金額は…

CASE3.お手頃の中古マンションの老朽化が進んで…

中古マンションの「手軽さ」はどこにいった

手軽に不動産投資をしたいと考えたOさんは、築26年の中古マンションを購入。しかし、購入直後に水道管のトラブルが発生!水浸しの室内と住民のクレーム・管理会社への対応・修繕費・賠償金…様々な問題にクタクタになってしまったOさんでした。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

不動産投資のエキスパート・松谷氏の見解は…

建築物はいずれ修繕が必要となりますが、特に中古マンションは既に老朽化しているため、修繕が必要だと考えた方がいいでしょう。この老朽化リスクは住民からのクレームや賃貸料の低下に繋がるので、注意が必要です。

老朽化した区分マンションに投資した男が支払った金額は…

CASE4.空室保証をしなかったばっかりに…

空室保証を利用せず失敗

駅から徒歩5分ですでに入居者もいると聞いて、わくわくしながら購入手続きをしたYさん。入居者がいるということから、空室保証はいらないと判断し、一般管理だけで購入。購入してから数カ月は家賃収入が安定していましたが、入居していた方が退去し、空室が続いたため、家賃が入らず。空室期間に耐えられないと思った時には、物件を購入した業者はなくなっており、保証を求めることはできなくなっていました。

空室保証を付けずに物件購入したYさんの損失は…

CASE5.一般管理への変更で収入アップ!のはずが…

サブリースから一般管理への変更で収入アップの裏側

Nさんは営業に進められ、サブリース契約中のワンルームマンションを購入。計画通りに家賃が入金され、この状態が続けば、年金を受け取る年にはローンが完済できる計算のはずでした。しかし、ネットで一般管理のほうが手数料がかからないから儲かると知り、年金だけでは不安なNさんは 収入を増やすため、一般管理に変更。ところが、入居者が出るたびに、空室が発生し、家賃収入はゼロに。そのほかリフォーム・クリーニング代がかさんで、結果「年金受給までにローン完済」という計画は破綻してしまいました。

サブリースから一般管理に変更したNさんの損失は…

CASE6.入居期間の長いファミリータイプを選んだところ…

ファミリータイプタイプは利回りが低い?

ワンルームタイプと悩んでファミリータイプのマンションを購入したSさん。しかし実際に運用してみると、ワンルームマンションより購入価格が2~3倍なのに、家賃収入は2~3倍にならないことに気づき…

ファミリータイプのマンションを購入したSさんの損失は…

CASE7.契約時の書類によく目を通しておらず…

契約書のよく読まないとどんな損失が起こる?

不動産投資初心者のG酸は立地もそこそこよく、大きな修繕もいらなそうな区分マンションに投資することに。その際不動産会社やマンション管理会社と契約を交わしましたが、その際の大量の契約書にほとんど目を通さず、タンスにしまっていました。購入してから3カ月後、マンション管理会社から、「管理費・修繕積立金滞納金、約60万円を支払ってください」と連絡をもらい、前のオーナーが管理費・修繕費積立金を滞納していたことを知ったGさん。「そんなの聞いていないと」管理会社に行ったところ、管理会社からは、契約書に明記していると返答され、確認してみると、明確な記載がありました。結局Gさんは滞納金を支払うことになってしまいました。

契約時によく書類を見なかったGさんの損失は…

CASE8.入居者目線で好条件の物件を選んだにも関わらず…

好条件のところは家賃が高くなる?

自分が住みたいと考えるくらい条件のいいマンションを購入したAさん。これならすぐ借りたい人が出てくるだろうと関g苗ていましたが、条件の良い物件のため、価格が高く、賃料も高く設定しないと利益が得られません。そのため、賃料を高くした結果、借りる人は現れず。Aさんは仕方なく家賃を下げることにしましたが、結局利回りは予想よりも下回ってしまいました。

入居者目線で好条件の物件を選んだしたAさんの損失は…

CASE9.新築プレミアムを考慮しなかったせいで…

新築ワンルームマンションは、いわゆる「新築プレミアム」によって相場よりも高く家賃が設定されており、利回りの高さが魅力的です。

しかし、「新築ならすぐに入居者が決まるだろう」と安易に考えていると、後々大きな赤字を抱えてしまう危険性をはらんでいる物件でもあるのです。

新築プレミアムがついている物件が、もしも中古になった場合でもきちんとキャッシュフローを生み出せるかどうかを考えるのが大切。

こちらでは、「新築プレミアム」を考慮せずにワンルームマンションを購入し、失敗してしまったSさんの事例をもとに、どうすれば失敗が防げたのかを考察しています。

新築プレミアムを考慮しなかったSさんが抱えることになった負債額は…

CASE10.営業マンの話を鵜呑みにした結果…

ワンルームマンション投資は、比較的安く購入できることもあり、営業マンが駆け出しの投資家に提案するスタンダードな物件です。

中には、ワンルームマンション投資を勧める電話を受け取ったことがあるという方も多いのではないでしょうか。

本当に良い物件を紹介してくれる営業マンもいますが、中には明らかに赤字を抱えそうな物件を勧めてくる営業マンが要ることも、残念ながら事実です。

実際に、営業マンの話を鵜呑みにしてしまい、大きな負債を抱えることになったBさんの事例をもとに、どうすれば失敗が防げたのかを考えてみましょう。

営業マンの話を鵜呑みにしてしまったBさんの結末は…

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。