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CASE2.注目の競売物件を購入したところ…

競売物件は、債務を返済できなくなった人が所有する不動産を、裁判所が差し押さえて売りに出された物件です。一般の市場相場より割安で購入できる特徴があり、近年は一般消費者にも人気があるんだとか。しかし、競売物件には独特なリスクがあります。Iさんの失敗談からそのリスクと失敗を回避する方法を解明しましょう。

競売物件の区分マンション投資で失敗した話

安い競売物件で大儲け…?

アパートを1棟所有していたIさんは、次なる不動産投資を考えていました。「マンションに投資をしたいけど、普通に購入すると高いし…競売物件にしよう」と考えたIさん。通常は2800万円前後する2DKの繁華街近くのマンションを、約2000万円という破格で落札できました。15万円の家賃は期待できるし、少しリフォームして転売しても良いかもな!と夢をふくらませていました。

目も当てられない物件だった

内覧ができなかったため、支払いや手続きが済んでからマンションに訪れたIさん。室内は返済を滞らせた人が住んでいただけに、残置物やゴミが散乱していて目も当てられない有様…。壁紙・床・トイレ・風呂すべてがボロボロで、完全に使い物にならない状態でした。

リフォーム・管理費で大きな損

残置物撤去や内装の全リフォームで500万円以上の出費。さらに前の所有者が滞納していた管理費もIさんに追い打ちをかけます。安く購入した物件でしたが、リフォーム費や滞納費を支払った結果、相場と同じような価格になってしまいました。Iさんに残ったのは精神的疲労だけでした。結局、管理するのも嫌になったIさんは、その物件を売り払ったそうです。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

不動産投資のエキスパート・松谷氏の見解は…

今回Iさんが失敗したのは「競売物件のデメリットを知らなかった」ことが原因かもしれません。競売物件は、割安である・流通しないような物件がある・手続きが簡単というメリットがありますが、内覧できない・欠陥があっても売主に責任がないという大きなデメリットがあります。これらのデメリットを知って、対処をしていれば失敗は防げたでしょう。

競売物件での失敗はどうすれば防げた?
区分マンション投資の失敗を限りなく0%にする方法

方法1:購買後発生する諸費用を計算する

通常の物件の売買では、欠陥が見つかると売主が修繕の責任を負うもの。しかし、競売物件は欠陥があったとしても売主に責任はないので、修繕費などはすべて購入者の負担になります。また、Iさんのように前の持ち主が管理費を滞納しているとそれも支払わなければいけません。つまり、購入後の思いがけない追加出費が発生するリスクがあるのです。こうした諸経費が発生することを考慮したうえで、入札を検討することで失敗を防げます。

方法2:裁判所から用意される「3点セット」を読み込む

競売物件は内覧することができず、判断するための資料は裁判所が作成する「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3点セットと呼ばれる資料のみ。物件の権利・使用状況・周辺の環境が詳しく書かれているので、競売物件を検討する際には熟読して、「この不動産は儲かるか」「追加費用はどれくらいなのか」を考慮することで失敗を回避しましょう。また、資料だけでなく実際に現地に赴いて視察することで、雰囲気などを知れ、参考にできます。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。