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CASE9.新築プレミアムを考慮しなかったせいで…

新築物件は魅力的ですが、「新築なら高い賃料でもすぐに入居者が決まるはず」と考えていると、後々大きな赤字へとつながってしまうかもしれません。こちらでは、実際に新築ワンルームマンションの物件選び・賃貸決めで失敗してしまったSさんの体験談を見てみましょう。

新築ワンルームマンションを購入して失敗した話

新築で利回りの良い物件を購入

不労所得と節税効果に魅力を感じて、不動産投資を検討していたSさんは、2,800万円で新築ワンルームマンションを購入しました。

2,800万円は金利2%の35年ローンで借りており、返済額は月10万円。この時点で、トータルすると毎月2万円ほどの赤字が出る計算です。しかしSさんは、「入居者が決まるまでは自分の財布から出そう」と決めていました。入居者さえ決まればすぐに黒字に転じる額だったからです。

入居者は決まらず、退去者が出てしまう

しかし、わずか1年で退去者が現れました。

当初は新築だったこともあり、当初設定していた9万円で入居者を募集していたのですが、ワンルームマンションで9万円はやや高額な家賃設定です。そのため、なかなか成約には至りませんでした。

賃貸管理会社からの提案を受けて、Sさんはとうとう家賃を下げることを決断。最終的に7万円まで家賃を下げたところ、やっと成約に至りました。この時点で5ヶ月が過ぎており、Sさんはその間、毎月4万円まで膨らんだ赤字を自分の貯金から捻出し続けていたのです。

たとえ売却してもローンは残り、二進も三進もいかない状態に

毎月4万円、年間にすると50万円近い赤字は、Sさんの生活に大きなダメージを与えました。これ以上支払うのは難しいと判断したSさんは売却を考え始めます。

ネットでいくつかの不動産会社に価格査定をしてもらった結果、高くても2,200万円にしかならないことが分かりました。まだ2,600万円ほどローンが残っている状態なので、売却をしても400万円の借金を抱えることになります。

不動産収入を失った状態で400万円もの借金を抱えるのはまずいと判断したSさんは売却を断念し、今も赤字を補填しながらローンを返済し続けています。

膨らみ続ける赤字はどうすれば防げた?
ワンルームマンション投資の失敗を限りなく0%にする方法

方法1:周辺相場を十分に調査してから購入する

結論から言うと、Sさんは新築ワンルームマンションを相場よりもずっと高い価格で購入してしまったのです。

新築物件は、いわゆる「新築プレミアム」といって相場より高めの家賃でも入居者が入りやすいという特徴があります。新築プレミアムの家賃でローン返済やランニングコストを逆算してしまうと、後々大きく赤字へと傾いてしまいかねません。

新築の場合、高い家賃で入居者を募集できるのは最初だけ。それ以外だと、よほど立地や設備が良いといった理由がなければ、周辺相場に合わせた募集を行うのが一般的です。

Sさんがあらかじめ周辺相場を調べていれば、この物件に新築プレミアムがついており、周辺相場に比べてずっと高い家賃設定だったと分かったでしょう。

「新築だから入居者がたくさん入ってくれるだろう」と考えるのは禁物。事前に相場を調査し、相場価格が下がる可能性を考慮したうえで購入するべきです。

方法2:購入後のサポートが充実している不動産会社を選ぶ

ワンルームマンション投資は買ってからが始まりです。購入後のサポートによって資産形成できるかどうかが決まるので、賃貸管理についての見極めも重要。

以下に記載した2つの保証をつけておくと、いざというときでも大きな出費に見舞われることなく、安定した不動産経営ができるはずです。

ワンルームマンションは家賃設定が高すぎなければ入居率が高く、比較的リスクの小さい投資。しっかりと相場を把握していれば、空室保証をつける必要はないでしょう。

修繕保証

退去者がいた部屋は、新たな入居者を迎えるために部屋を修繕する必要があります。退去者にすべての修繕費を出してもらうのは難しく、オーナーが10~15万円ほどの修繕費を全額負担しなければならないというケースも珍しくありません。

修繕保証がついている賃貸管理会社に依頼すれば負担はずいぶんと軽くなります。

滞納保証

オーナーの頭を悩ませる要因のひとつに「滞納問題」があります。真面目な入居者だけを揃えようとしても、忘れていたなどの理由でどうしても一定数の滞納は発生してしまうものです。

滞納が発生した場合には立て替えてくれます。オーナーは家賃収入でローンを返済していくので、滞納があると自分で立て替えなくてはいけません。そうすると、Sさんのようにどんどんと赤字が膨らんで首が回らなくなる…ということも。

滞納保証があるとそういった心配もなく、毎月安心して一定額の返済ができます。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。