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CASE5.一般管理への変更で収入アップ!のはずが…

一般管理とは入居者の募集や管理業務、マンションの補修・点検などを、すべて投資している方が負担することです。サブリース契約のように不動産会社へ毎月の保証料・委託料が取られないため、入居者の家賃が全額収入になるのがメリットです。

サブリースから一般管理へ変更して失敗した話

営業マンに勧められたサブリース

Nさんは不動産の営業マンに勧められ、サブリース契約中のワンルームマンションを購入。計画通りに家賃が入金され、毎月サブリースの保証金を支払って過ごしていました。この状態が続けば、年金を受け取る年にはローンが完済できる計算でした。

欲が出てしまい、サブリースから一般管理へ

マンションを購入してから3年ほど経ったある日、Nさんは「一般管理は手数料がかからないからサブリースより儲かる!」というインターネットの書き込みを発見しました。定年が差し迫ったNさんは、年金受給だけでは不安だったため収入をもっと増やしたいと思い、一般管理へ変更することにしたのです。

入退去の度に家賃収入がゼロになり…

ところが、入居者が出るたびに、2~3カ月の空室が発生します。すると、もちろんその分の家賃収入はゼロに。そこにリフォーム代やクリーニング代がかさんで、Nさんの「年金受給までにローン返済」という計画は崩れてしまいました。

一般管理での失敗はどうすれば防げた?
区分マンション投資の失敗を限りなく0%にする方法

方法1:一般管理のメリット・デメリットを把握

一般管理とは、管理会社に賃貸業務に関わるさまざまな業務を委託する方法のこと。入居者対応や家賃回収業務、業者手配などが含まれます。煩雑な管理業務や手続きを代理で行ってくれるため、初心者の方でも不動産投資を始められます。しかし、サブリースのように家賃保証があるわけではないので、空室が出た際には収入がゼロになります。

方法2:サブリースと比較してみて変更を決める

サブリースとは、管理会社が物件の一括借り上げを行うことによって家賃が保証される方法。オーナーは何をせずとも家賃収入が入ってくるため、一見「おいしい」印象を受ける方法です。が、委託料が一般管理よりも高く(家賃の15~20%程度)、オーナーの負担は大きくなります。また近年では突然の契約解除や保証額の減額などにより、破産状態に陥るオーナーが続出した「スルガショック」が起こるなど、オーナー側のサブリースに対する詳しい理解が求められています。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。