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CASE10.営業マンの話を鵜呑みにした結果…

ワンルームマンション投資を営業マンから勧められた、という方も多いでしょう。営業マンの話はどれも「自分にならできる!」と思わせるパワーがあります。しかし、営業マンの話を鵜呑みにして確認を怠ると、大きな失敗に繋がってしまうことも…。実際に、営業マンの話を鵜呑みにして失敗してしまったBさんの体験談を見てみましょう。

営業マンの話を鵜呑みにして失敗した話

営業マンの話に乗せられてワンルームマンション経営を決意

ある日、Bさんのもとに、ワンルームマンション経営の販売営業の電話がかかって来ました。いつもは相手にしないのですが、「年金や生命保険の代わりになる」という営業マンの言葉に惹かれたBさんは、営業マンからワンルームマンション経営に関する話を聞くことにしたのです。

そこで勧められたのは、これから建つ予定の新築ワンルームマンション。物件の価格は3,000万円、利回りは4%台でした。

その時のBさんは不動産投資に明るくなく、「利回り」が何なのかも分からない状態。3,200万円で利回り4%台が良いのか悪いのかも知りませんでしたが、「さすがに即決は無理だ」ということだけは分かりました。営業マンはそうですよね、と同意しつつも「こんな良い物件ですから、早く決めないと取られてしまいますよ」と言ったそうです。

Bさん自身の話にもきちんと耳を傾けてくれたし、強引に契約を迫ることもなかったので、営業マンの印象は悪くありませんでした。ただ、一人で決めるにはあまりにも高い買い物です。友人・知人に相談すると、皆は口をそろえて「やめておいたほうがいいんじゃない?」「きっと裏があるよ」と言ってきました。しかし、"なぜやらない方が良いのか"をきちんと説明できる人がいなかったということもあり、Bさんは1戸を購入することにしたのです。

「リスク分散」に魅力を感じ2戸目を購入

その後、Bさんのもとにはなぜかマンション経営の営業電話が増えました。すでにワンルームマンション投資を始めていて知識はついているという自負があったBさんは、違う会社の人の話も聞いてみたいと思い、別の会社の営業マンと会うことに。

そこで営業マンから聞いたのは「1戸だけだと空室が出なくなったら0になってしまうから、もう1戸持っておいた方が良い」という話でした。

"複数の物件を保有してリスクを分散させたほうが安全"という話には説得力がありました。その後も打ち合わせを重ね、都内で駅から徒歩10分の物件を買うことにしたのです。この時点でBさんは2戸目のワンルームマンションを保有することになりました。

2戸目の物件は、収支計算上は利益が出るはずでした。しかし、実際に募集を開始してみるとなかなか入居者が決まらなかったため家賃を下げざるを得なくなり、結局プラスマイナス0になってしまいました。

思わぬ出費による赤字と、3戸目の購入

最初のマンションを購入してから、3年が経った時のことです。運悪く、ワンルームマンションの空室が2戸同時に起こってしまいました。

空室が出たら、修繕をしたうえで入居者の募集をかけなくてはなりません。この時にかかったリフォーム・修繕費用は2戸で15万円。入居者がなかなか決まらないので、家賃を下げての再募集となりました。2ヶ月後には2戸とも決まりましたが、赤字は膨らむばかり。空室時に支払ったローンも含めて50万円ほどが、自己資金から一気に出て行きました。

これまでは2戸合わせて月1万円しかプラスになっていなかったので、3年間の収益と照らし合わせてみてもキャッシュフローはマイナスです。

ちょうど空室が発生したのと同じ時期に、Bさんは別の営業マンから話を聞いていました。営業マンによると、「すでに2戸持っているので普通はローンが降りないが、自分を通せばローンの融資ができる」とのこと。

漠然とした不安を覚えつつも、「他にはない、自分だけに勧められた特別な話だ」と言営業マンの言葉を信じ、Bさんは3戸目の契約に踏み切りました。

しかし、収支計算表を見せられたのはなんと当日。

前もって聞いていた話によると、物件の利回りは4.5%と低いものの、家賃9万円に対してローン返済は7万円前後でした。しかし、取り付けたローンでは物件価格の6割しかカバーしていなかったため、無担保のカードローンと併用して借りているという状態。実際の返済総額は月12万円まで膨らんでいました。

9万円の家賃収入に対してローン返済が12万円。毎月3万円の赤字です。

しかし、カードローンと併用して購入するという話を聞いたのが契約日の当日だったため、Bさんは営業マンに押し切られる形で、3戸目の契約書に同意してしまいました。

多大なローンが残って売るに売れず…

どうにも首が回らなくなってきたBさんは、3戸とも売却することを決意しました。

Bさんが保有していた物件の購入額は、合計5,500万円。多少の損は出るかもしれないが5,000万円代では売れるだろうと考えていたそうです。

しかし、売却査定を依頼した不動産会社からの回答は「3戸で4,000万円ほど」という愕然とするほど低い売却額。そもそもBさんの購入額が3戸とも割高だったのです。

諦めきれずに複数の不動産会社に売却査定を依頼したものの、すべて同じような回答でした。

Bさんは途方に暮れながらも、その後1年間はローンの支払いに耐えてきましたが、次第に返済もままならなくなり、打開策も見つからないため、自己破産の手続きをすることにしたのです。

赤字物件の購入はどうすれば防げた?
ワンルームマンション投資の失敗を限りなく0%にする方法

方法1:投資の知識をある程度つけてから購入する

不動産投資で怖いのは、自分の経験・知識がないのに購入してしまうことです。

ある程度、不動産投資の勉強をしていれば、Bさんのようにワンルームマンション投資で失敗する可能性は低いでしょう。1戸目では「新築プレミアム」で家賃設定が高くなっており、いずれ家賃を下げなければならないと想像がついたはずですし、2~3戸目では、中古物件で利回りが4%台というのは低すぎると判断できたはずです。

自己資金が潤沢にない限り、ワンルームマンションを購入したら最低でも10年以上はローンの支払いをしなければなりません。そのため、失敗してもすっぱりと辞められないのが不動産投資です。

何も知らないままだと、不動産を売ることだけを考えている営業マンの口車に乗せられてしまいかねません。投資の知識をある程度つけて、自分でもある程度の判断ができるようになる必要があります。

方法2:知識のある第三者に相談する

Bさんの場合、営業マンの話を鵜呑みにしていることが一番の問題です。

不動産ほど、消費者と営業マンの知識量に差がある商品もないでしょう。リスク分散によって2戸目を購入するにしても、「家賃を下げずに入居者がすぐ決まるところでなければ、リスクを分散したことにはならない」という事実を、営業マンはあえて教えてくれないかもしれません。

ワンルームマンションを引き渡せば終わりと考える営業マンと、物件を買ってからが始まりとなる投資家では、見ている世界が違うのです。

不動産は、購入するときではなく購入した後が一番大事。だからこそ、不動産のプロからアドバイスを仰ぐ、コンサルティングを受けるなどして、よくよく検討することが必要です。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。