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CASE4.空室保証をしなかったばっかりに…

空室リスクに備えるための空室保証では、毎月一定の保証料を支払うことで、空室が発生した場合に入居者の居ない部屋の家賃を保証してくれます。今回はYさんの失敗談から空室保証の大切さを学びましょう。

空室保証を利用せずに失敗した話

好立地の築浅物件を購入

営業さんにいろいろと教えてもらいながら不動産投資をはじめたYさん。営業さんに勧められた駅から徒歩5分という好立地条件の物件を購入しました。築浅物件だったので外観はとても綺麗で、人気が出ることも見込めました。既に入居者がいる状態だったので「これは買いだ!」とワクワクしながら購入手続きを済ませたようです。

空室保証はいらないと判断

営業さんが空室保証について「毎月支払う保証料が高いですし、今は入居者がいらっしゃいますので必要ありません」と言っていたのを聞いたYさん。物件を目の前にして気分が舞い上がっていたため、営業さんに言われるがまま空室保証をしないことに。家賃の集金だけの一般管理だけで購入する形になりました。

空室ができたら家賃が入ってこない!

購入してから数か月は順調に家賃が入っていましたが、Yさんが購入した時に入居していた方が退去してからは空室が続きました。入居者が居ないと当然家賃は入りません。また一人暮らしの方は長く住まないため、入居者が決まったと思ったらすぐに退去という連鎖。「空室期間に耐えられない!」と思ったYさんは、物件を購入した業者に相談します。しかしその業者は既になくなっており、保証を求めることはできませんでした。

失敗した原因は?

Yさんが失敗した原因は、空室リスクを甘く見ていたことでしょう。立地や築年数の「条件」だけを見ても、本質的に空室リスクは防げません。これまでのデータや周辺環境、入居者のニーズなど、総合的な観点が求められるのです。初心者の方にとっては難しいかもしれませんので、困ったら専門家に相談するようにしましょう。

空室リスクはどう防げばよかった?
区分マンション投資の失敗を限りなく0%にする方法

方法1:空室保証をつける

空室保証とは毎月保証料を払い、空室ができてしまった時に空室分の家賃をもらえるサービスのこと。例えばマンション10部屋に投資しているとします。入居率80%保証で契約していると入居率50%(5部屋が空室)になってしまった場合に、保証率の実質の家賃収入の差額である30%、つまり3部屋分の家賃が支払われるのです。補償費によって家賃収入が減少してしまいますが、空室になって収入がゼロになってしまうという心配をする必要はなくなります。

方法2:空室リスクの少ない物件を選ぶ

不動産投資で最も基本的かつ重要なこと、それは物件選び。いくら間取りやアクセス、築年数などの条件が良くても、安定的に入居者がつくとは限りません。その地域の入居者のニーズはどのようなものか?その物件の過去のデータは?周辺環境の影響は?など、複合的な要素を見て、入居者が絶えない物件を選ぶことが肝心なのです。とはいえ、初心者の方にとって、こうした物件を選ぶことは非常に難しいこと。そのため信頼できる営業マンだったり、会社だったりを見つけることが、成功への第一歩となります。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。