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ワンルームマンション投資のキャッシュフローについて

ワンルームマンション投資は、キャッシュフローをどう増やしていくかが重要なポイントです。こちらでは、ワンルームマンション投資におけるキャッシュフローについて解説します。

収益とキャッシュフローの違い

不動産投資では、まず「収益」と「キャッシュフロー」の違いを把握する必要があります。

収益とは、満室賃料から運用費用や空室期間の損失を引いた額のことです。不動産業界ではNOI(Net Operating Income:営業純利益)と呼ばれており、不動産収入の判断材料となっています。ここでは減価償却費・ローン返済額・税金は加味されません。

一方、キャッシュフローとは最終的な手取り金額のことです。キャッシュフローでは、NOIでは引かれなかった「ローン返済額」と「税金」を考慮した額を算出します。

ローン返済がある場合のキャッシュフローは「NOI-税金-返済額」となります。実質利回りが同じ5%のワンルームマンションでも、借入金の金額によってはキャッシュフローが大きく異なるのです。もしキャッシュフローを最大にしたいと考えるのであれば、すべて自己資金でワンルームマンション投資をする必要があります。

ワンルームマンションはキャッシュフローを上げにくい

「初期投資が低いから購入しやすい」という勧誘が多いため、はじめての不動産投資では1戸ずつ購入するワンルームマンション投資を検討されている方も多いかもしれません。しかし、ワンルームマンション投資はローリスク・ローリターン。確かに、自己資金の少ない初心者にとっては比較的始めやすい購入価格なのですが、リスクが低い代わりに収益も低めです。運用費用やローン返済額を差し引くと、キャッシュフローはさらに少なくなります。

しっかり収益計算をしておかないと、後になって赤字に苦しめられることになりかねません。また、赤字に転落したからといって転売するのも難しいのが不動産投資。転売時の価格を下げると大きな負債を抱えることになるため、物件を手放すに手放せない、という事態にもなり得るのです。

ひとつ、ワンルームマンションを購入した事例をシミュレーションしてみましょう。

  • 物件価格:1,800万円
  • 自己資金:300万円
  • 借り入れ:1,500万円(35年ローン、金利2.0%)
  • 家賃:80,000円-①
  • ローン返済額:50,000円-②
  • 維持管理費:6,000円-②
  • 修繕積立金:3,000円-②
  • 管理委託手数料:3,000円-②
  • 手取り家賃(①-②):18,000円

この例を見ると、1~2戸では月のキャッシュフローはプラス2万円~4万円ほどです。また、年に1回は固定資産税を支払わなければなりませんから、気を抜くとすぐにマイナスに転じてしまいます。ワンルームマンション投資を始める際には、月のキャッシュフローを綿密にシミュレーションしましょう。

保有だけでなく「売却」も視野に入れた運用をする

確かに、ワンルームマンションの保有は魅力的です。何よりも月々家賃収入が入ってきますし、新築ワンルームマンションの場合は「新築プレミアム」によって周辺の相場よりも高く家賃が設定されることが多いため、より高い収益を得られる可能性が高くなります。

しかし、売却も視野に入れた運用をしないと、キャッシュフローが悪化してしまうケースも。

例えば築年数が経過すると家賃減額の交渉を受ける、突然の修繕費が発生する、あるいは家賃設定が高すぎることで空室が続くといった事態に見舞われ、キャッシュフローがどんどん少なくなってしまいます。

このような事態を察知したらすぐ売却するか、あるいはキャッシュフローがマイナスになった時点で売却するかという選択を迫られるでしょう。ただし、売却価格が残りのローン返済額を下回ったら、差額分を支払わない限り売却はできません。そうなると、キャッシュフローはマイナスにもかかわらず物件を保有せざるを得ない、という事態になってしまうのです。

「売却」も視野に入れつつ、無理のない収支計画を立てたうえでワンルームマンション投資を行いましょう。

収益だけでなく出口戦略にも目を向けよう

ワンルームマンション投資をやると、つい家賃収入だけに目が行ってしまいますが、しっかり出口戦略も考えて売却のタイミングを見極めることも大切です。

キャッシュフローがマイナスに落ち込んでしまっても、「売ってもローンを完済できないから」という理由でずっと保有しつづけるという事態も十分に考えられます。この事態を回避するためには、安定した収支計画を立てることが大切です。

キャッシュフローが得られる収支計画を立てられるかどうかを検討してから、ワンルームマンションの購入に踏み切りましょう。きちんとした収支計画を組むには、購入したい物件の立地や周辺環境を知り、運用にかかる正確な費用を算出しなければなりません。自力ではなかなか難しいところなので、不動産のプロに助言を仰いでみるのもよいでしょう。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。