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区分マンション/ワンルームマンション投資のリスク・デメリット

投資物件には様々な種類があり、それぞれにメリットやデメリットがあります。その中でも区分マンションは投資物件の中では比較的手ごろな価格で始められるというメリットがありますが、デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは、区分マンションの中でも学生などに利用されるワンルームマンションへの投資を考えている人のために、リスクやデメリットについて紹介します。

空室の影響がダイレクト

特に区分マンションを1室だけ所有する場合、空室期間は家賃収入が入りません。このデメリットは当然ワンルームマンションにも当てはまります。入居者がなかなか決まらなくてもその間の管理費がかかるのは大きな負担。この事態を回避するには複数のワンルームマンションを所有すればいいのですが、その分初期費用が増えるため区分マンション投資のメリットである価格の安さが打ち消されてしまいます。もし、区分マンションの手軽さにひかれているなら空室期間をとにかく減らすこと。その知識やスキルと学ぶことが大切です。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

不動産投資のエキスパート・松谷氏の見解は…
利益が安定しないことは、区分マンションの最大のデメリットだと言えます。しかし、どのような物件にもメリットやデメリットは存在するもの。大事なのは自分のスタイルに合っているかどうかです。ワンルームなどの区分マンションは選び方や工夫が大事。信頼できるコンサルタントなどと納得いくまで話し合うことがおすすめです。

売却時の価値が少ない

不動産投資をする際に考えなくてはならないのは経営時の利回りだけでなく、その物件を売却したときの価値です。この価値が高いと経営がうまく行かなくても高い価格で売却できるため、失敗時のリスクは低く銀行からの融資も受けやすくなります。新築で購入したとしても、建物はどんどん消耗していき最終的に残るのは土地の価値。一棟マンションであれば土地の所有権も得られますが、分譲マンションの場合、得られるのは敷地の利用権です。区分マンションではその土地を自由に運用することはできず資金借り入れの担保にすることもできません。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

不動産投資のエキスパート・松谷氏の見解は…
これはメリットの裏返しという感じですね。サラリーマンなど安定した収入があれば融資が可能なこともありますし、空室期間が長引かないように工夫すればしっかりと元手を回収できます。資産として土地を残したい人には不向きな投資スタイルですが、少ない資金から始めてみたいという人にはデメリットもしっかり説明した上でおすすめしています。

自由が少ない・差別化ができない

区分マンションのデメリットの一つに融通が利きづらいことがあります。たとえ自分が所有する部屋の住民から要望があっても共用部分に手を加えることはできません。また一棟マンションはそれぞれに個性があり、売り出す際に他の物件と差別化ができますが、区分マンションでは同じ棟内のマンションとの差別化は非常に難しいと言えます。そのため、賃料を下げることによる差別化が起こりやすく、徐々に利回りが低下し、住民の質も下がってしまうという負のスパイラルに陥る可能性もあります。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

不動産投資のエキスパート・松谷氏の見解は…
区分マンションは差別化が難しいため、一度空室が目立ち始めると挽回はなかなか難しいかもしれません。特にワンルームだと価格で選ぶ人も多く、価格競争が起こりやすくなります。したがって、購入時に周辺状況やエリアの将来性を考えることが大事。そのためには様々な情報を集め、綿密にシミュレーションすることが有効です。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。