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ワンルームマンション投資でも自己資金0円から始めるのは危険

ワンルームマンションは、資金が少なくても始めやすい投資。しかし自己資金なしで手を出すことが大きなリスクであるのは、どの不動産投資も同じです。こちらでは、ワンルームマンションでも自己資金が必要な理由、必要な額や資金調達の方法についてまとめています。

自己資金が必要な理由

ワンルームマンション投資は、比較的にみると初期投資額が低いため「自己資金0円でも始められる」という謳い文句で紹介されることが多い投資物件です。

確かにワンルームマンション投資は、年収300~400万円台のサラリーマンでも自己資金0円で始められる可能性はあります。社会的信用があると認められれば、銀行側からフルローンで、ともすると購入額に初期費用を上乗せしたオーバーローンで融資を受けられるからです。

しかし、自己資金がほぼ0の状態からワンルームマンション投資を始めることは大きなリスクに繋がります。自己資金額が低いほど月々の家賃収入に依存してしまうので、もし空室や家賃滞納といったトラブルが発生した場合には一気に赤字転落してしまう可能性も。また、突発的な修繕が発生した場合は、オーナーの財布から数十万円ほどかかる修繕費を捻出しなければなりません。このような可能性を十分に加味したうえで、できるだけ融資額を落とすか、売上の高い月に前倒しでローンを返済するといった工夫をするのが理想的です。

「レバレッジを効かせる」に潜む罠

自覚はなくても、気がついたら莫大な借金を抱えているかもしれないという点が「レバレッジ」の落とし穴です。

「頭金はなくても、レバレッジは効きます」というセールストークを聞いたことがある方もいるかもしれません。借りたお金で投資用の不動産を買い、そこで大きな利益を得てローン返済をしようという戦略です。今はローンの金利が低く、利益を増やしやすい状況ではありますが、一方で同じだけの損失が発生するというリスクも忘れてはいけません。

そもそも、収入が400~500万円台のサラリーマンでも、数千万円の借り入れができるのは恐ろしいところ。ワンルームマンション投資では戸数を増やすことで空室リスクを分散させるのが常套手段ですが、戸数を増やせばそれだけ家賃収入も増えるので、一見すると黒字を出しているように見えがちです。しかし、戸数が増えればそれだけ維持管理費もかさみます。順調に見えたのに、全体のキャッシュフローを紐解くと自転車操業でなんとかやっている状態だった…というのは別段珍しいケースではありません。

レバレッジをかけることは、確かにメリットのある方法です。しかし、「借金」というリスクを背負っていることに変わりはないので、その性質を熟知したうえで使わなければなりません。

現金で返済できるだけの資金があれば良いのですが、資金がないのにフルローンを組んでしまうと、いざ空室が発生したり大幅な修繕計画が立ち上がったりした場合、厳しい状況に追い込まれてしまう可能性があるという点は理解しておきましょう。

資金調達の方法

融資を受ける金融機関は慎重に選ぶ

いくら購入価格の低いワンルームマンションとはいえ、まったく融資を受けずに不動産投資を始めるのは現実的ではありません。ある程度の自己資金が溜まったら、いずれ融資を受けたいと考える物件に出会える時がくるでしょう。

はじめての不動産投資であれば、地方銀行や信用金庫、あるいは国民生活金融金庫などが比較的借りやすいでしょう。購入したい不動産が見つかったら、まずはこれらの銀行からチェックしてみると良いかも知れません。

融資額が大きくなれば、利息額も跳ね上がるものです。「いつも使っている銀行だから」という理由で選ばず、いくつかの金融機関を比較して慎重に決めましょう。銀行側から見てどんな人に「貸したい」と思えるのか、頭金がどれくらい必要なのかについては、融資担当に直接聞いてみるのも良い手です。

自己資金を貯めつつ不動産知識を身に付けておくのが大事

専門知識があればあるほど有利に働くのが不動産投資です。自己資金を貯めている間は準備期間だと思って、書籍を読んだり、他の投資家の話を聞いたりして、積極的に知識を吸収しましょう。

なぜなら、不動産投資でもっとも大切なのは最初の「物件選び」。不動産投資の失敗は、そもそも立地や環境が悪い、家賃設定が高いなど、入居者がつきにくい物件を選んでしまったというケースが多いからです。購入する前からでも、キャッシュフローがマイナスになるかどうかは判断がつきます。そういう物件を購入してしまわないためにも、初期投資の一環として自身の「不動産知識」を蓄えたり、不動産のプロに意見を仰いだりすることも大切です。

自己資金はどれくらい必要か

では、ワンルームマンション投資の際にはどれくらいの自己資金があれば良いのでしょうか。

いくつワンルームマンションを購入するかにもよりますが、2戸購入する場合は、2戸×250万円ずつで計500万円ほどの手持ちがあると、ある程度は余裕をもった運用が行なえるでしょう。

1戸だけ購入すると、空室になった瞬間に収入が0円になってしまい、投資効率がよくありません。リスクヘッジのためにも、2戸以上購入するのがベターです。

専門家を味方につけて戦略的に進めるのがコツ

レバレッジをきかせて収益を上げるという方法は、不動産投資のプロでなければ難しいものです。

不動産投資は、いわばプロ・アマチュア問わず同じ土俵で勝負をしているようなもの。多くの資産を持っていながらも金利の低さからあえてローンを利用するプロの投資家と、自己資金がないからとフルローンで投資をするアマチュアのサラリーマンが互角の条件で戦っている状態です。これでは、勝ち目は薄いでしょう。

ましてや、不動産投資は複雑な要因が絡み合って成り立っている投資。同じ条件をもつ物件は1つもありませんし、人に貸すという特性上、換金効率が低いという特徴もあるので、”勝ち筋”を見極めるのが難しいのです。

潤沢な自己資金を蓄えて余裕を持った不動産投資に挑むか、この道のプロである専門家を味方につけることこそ、ワンルームマンション投資で勝ち進むためのコツといえます。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。