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ワンルームマンション投資で押さえておくべきポイント

区分マンションの種類

区分ワンルームマンション

ファミリーマンションやタワーマンションと比べると、価格が安いうえに高い利回りが望める物件です。

独身サラリーマンをメインターゲットにしているので、ファミリータイプに比べると入居期間は短め。しかし、安い賃料を設定できる場合は入居者が決まりやすいのが魅力です。

「後々は自分で住める物件が良い」と考えている方にとっては不便かもしれませんが、投資用にはうってつけ。物件価格も1,000万円から購入できるうえ、空室リスクも低いため、もっとも投資効率の良い物件といえます。

区分ファミリーマンション

いずれ自分で住むことを前提に考えている方なら、ファミリーマンションを購入するのも一つの手段です。

ただ、ライフスタイルや家族形態の変化で、結局買ったマンションに住めなくなった…という事態も十分に考えられます。もし後々自分で住む場所としても検討しているのであれば、慎重に物件を選ぶ必要があります。

投資目的で経営する場合は、都内ではそもそもファミリータイプの物件が3割程度しかなく、需要も低いのがデメリット。もしファミリーマンションの経営を検討されている場合は、地方都市で物件を探してみると良いでしょう。

タワーマンション

タワーマンションは、特に富裕層から人気の高い物件です。目安は高さ60m以上、20階建て以上。高級住宅街に立っていることが多いため、資産価値が高いのも魅力的。

しかし物件価値が高いものが多く、はじめての投資で手を出すには難易度が高いといえます。賃料も20~30万円は下らないので入居者が限られてしまい、一度空室になったところはなかなか埋まらないという難点もあります。

本格的に投資するなら「自分が住めるか」という基準は採用しない

ワンルームマンション、ファミリーマンション、タワーマンションを比較した際、投資にもっとも向いている物件は「ワンルームマンション」です。

ファミリーもタワーも、自分が住むには十分に魅力的なのですが、投資効率を考えるとワンルームマンションには及びません。

将来に渡って安定した利益を得られる物件を選びたいと考えるのであれば、「自己利用できるかどうか」の視点は採用しない方がうまくいきます。

ワンルームマンションで失敗しない物件の選び方

資産価値や利回りの高さもぜひ注目しておきたいところですが、ワンルームマンション投資で失敗する最大の要因は「空室」です。特にワンルームマンションは他の不動産と比べると利回りが少なく、独身サラリーマンをターゲットにしているため入居者が決まりやすいものの、ファミリー向けと比べると入居期間が短いという面があります。

そのため、いかに空室リスクを避けて安定的に運用できるかが、投資を成功させる最大のカギとなるでしょう。

利便性が良い

住居を決める第一のポイントは、やはり利便性の良さ。人気の駅や沿線など、アクセスのよい物件を選びましょう。逆に、本数の少ないマイナーな駅やターミナル駅へのアクセスが不便な駅はNGです。

また、ワンルームマンションに住むのは独身のサラリーマンが多いので、仕事帰りに生活必需品の買い物を済ませる人も多いはずです。駅と物件の間に、コンビニやスーパーなどの食料品が購入できる施設があるかどうかもチェックしておきたいポイント。サラリーマンは夜遅く返ってくることもあるので、24時間営業しているスーパーのほうが良いでしょう。

賃料が高すぎない

ワンルームマンションは独身サラリーマン向けの物件なので、賃料が高すぎると入居者が決まりにくくなります。

東京都の23区内であれば、賃料を10万円以下に抑えるのが理想です。都内で10万円を超える賃料のワンルームマンションはいくつもありますが、10万円以上の物件は人気が低く、空室を埋めるのが難しくなります。

高級住宅街にあるワンルームマンションも避けた方が良いでしょう。いわゆる超高級マンションは入居者が限定されますし、景気に左右されやすい物件でもあります。景気が悪くなると一気に入居者が減って賃料の値下げに追い込まれる可能性もあるので、都内で会っても一般的なサラリーマンでも払えそうな10万円以下のワンルームマンションを選んだ方が安心です。

地方都市のワンルームマンションはもう少し相場が下がるので、賃料は6~8万円ほどが望ましいでしょう。

いずれにせよ、賃料が高すぎる物件は次の入居者が決まりにくく、空室リスクを高める要因になるので、入居者が手を出しやすい賃料の物件を選ぶのがコツです。

資産価値が高い

ワンルームマンションに限らず、不動産投資を行う上では物件の資産価値をチェックしておくことが大切です。

資産価値が高いと不動産投資ローンの融資も受けやすくなるので、金融機関からの融資額も資産価値を判断するポイントになるでしょう。

立地の地価がどれだけ高いかどうかも大切ですが、「メンテナンスがきちんとされている物件かどうか」も資産価値に影響します。しっかりと管理・メンテナンスされている物件は人が入りやすく、いきなり大きな修繕工事が発生することもないので、経営が立ちいかなくなるリスクが低いからです。

管理・メンテナンスがしっかりしているかどうかをチェックするため、ワンルームマンションを下見する際には以下の項目も確認しておきましょう。

  • 管理者が常駐しているなど、管理形態がしっかりしている
  • 共有部分がきれいに保たれている
  • 定期点検を行っている
  • 修繕計画をきちんと立てている

利回りが良い

ワンルームマンションは、1棟と比べると利回りの低い投資です。しかし、投資であるからには物件の収益性も大切なポイント。誰もが真っ先に確認する事項でしょう。ワンルームマンション投資では、どれだけの利回りがあれば「利回りが良い」と言えるのでしょうか。

新築物件

新築物件は比較的高値で売買される傾向があるので、中古物件と比べると利回りは低めです。表面利回りは3~5%ほど、実質利回りは2~4%ほどを目安にすると良いでしょう。

中古物件

新築物件と比較すると安いので、表面利回りは高めに設定されます。表面利回りは5~7%ほど、実質利回りは3~5%が目安です。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。