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ワンルームマンション投資の利回りについて

一棟マンションや戸建てなどさまざまな投資方法がある中で、多くの方がワンルームマンション投資を行っています。最近では、賃貸の業務や確定申告などの運用時のサポートをメインに行う不動産投資会社も増えてきました。金融機関と提携した自己資金ゼロプランを手軽に始められるため、不動産投資初心者でも手を付けやすいのでしょう。

ワンルームマンション投資は手軽に始められる一方で、それなりにリスクが潜んでいるものです。利回りや空室を生み出さないような物件選びなど、しっかり理解したうえで運用しないと悲しい結果に…。

こちらのページでは、ワンルームマンション投資を行う上で「知らなかった」では済まされない利回りや気を付けつけるべき項目についてまとめました。

利回りの基礎知識

ワンルームマンション投資の場合は、表面利回りで4.5%前後(4.0~5.0%くらい)が目安といわれています。利回りにかんしては「表面利回り」と「実質利回り」の2パターンです。以下に計算方法を紹介します。

表面利回り

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割ったもの。物件の購入価格に対して、1年間にどれだけの家賃収入があるのかを簡単に表しています。インターネットで掲載されている利回りは、ほとんどが表面利回りです。

例えば、物件価格2,000万円のワンルームマンションを購入し、年間900,000円(毎月75,000円)の家賃収入がある場合は以下の計算式で表面利回りを算出できます。

年間収入÷物件価格×100=表面利回り
900,000円÷200,000,00円×100=4.5%

表面利回りの数値は4.5%です。ただし表面利回りの場合、修繕費や税金などの諸経費を含んでいません。修繕費があるとそのぶん収入も下がるので、利回りも下がることが予想されます。

実質利回り

表面利回りの算出方法が年間収益に特化しているのに対して、実質利回りは年間収入から必要経費を省いた数字を物件の購入価格で割ります。実際の収益と支出をもとに計算するため、実際のお金の動きが把握しやすいのです。

物件価格2,000万円のワンルームマンションを購入し、年間900,000円(毎月75,000円)の家賃収入があり、年間25万円の諸経費が発生した場合は以下の式になります。

(年間収入 - 必要経費) ÷ (物件価格 - 物件購入時の諸経費) ×100=実質利回り
(900,000円-250,000円÷×20,000,000×100=3.75%

実質利回りは3.75%。しかし、物件購入時は金融機関でローンを組むケースがほとんどです。ローンの代金に加えて、金融機関の融資事務手数料や固定資産税・登記費用なども費用として発生します。上記は簡単な計算方法になりますが、実際の計算は複雑なので、経験がない方がすべて計算するのは簡単にはいきません。1つの計算ミスが失敗につながる可能性もあります。利回りの計算は、専門家に依頼するほうがベストだといえるでしょう。

新築と中古ワンルームマンションの違いについて

新築ワンルームマンション

メリット

新築ワンルームマンションは、都心や駅の近くなどのアクセスがよい場所に複数建設されています。新築のため、改修や設備の故障などのトラブルはほとんどありません。入居者からの需要が高く、空室リスクが低い物件です。「最新の設備が備わっている」「誰も済んだことのない部屋にはじめて自分が住む」ということに魅力を感じている入居者は一定層いるもの。このような一定層を狙って、「プレミアム物件」として少し高値の家賃を設定する投資家もいます。

デメリット

新築物件は、土地開発や建設費用などの費用を回収しなくてはいけないため、物件の購入価格が割高になってしまうのです。そのぶん利回りが下がり、手元に残る金額が減ってしまうことに。実際、新築ワンルームマンションの平均手取り利回りは2~3%と低い数値になっています。資産価値は下がりにくいものの、購入費用を黒字化にするためには長期的な計画で臨まなければいけません。

中古ワンルームマンション

メリット

新築物件に比べて物件価格が安く、購入しやすいのがポイントです。都内でも2~3年の築浅物件があり、新築時の価格より2~3割ほど安く購入できます。新築物件よりも高利回りが期待でき、手取り利回りは4~6%です。物件価格を安く抑えることができれば、ローンを組んだ際も毎月の返済を減らせます。新築よりも安く購入できるため、多くの投資家が参入しています。選定エリアや物件選びを間違えなければ、比較的短期間で収益化しやすい物件です。

デメリット

古い物件であれば、間取りや設備が古く、現代のトレンドとかけ離れている可能性があります。室内整備の老朽化から修繕費用が高くついてしまうケースも。経年劣化と共に物件としての価値が下がり続けるため、金融機関の評価額が低くなることも考えられます。長く運用するには向いていませんが、売却を想定したうえで運用するのが賢い運用といえるでしょう。

不動産投資をするには都心と地方はどっちが狙い目!?

都心部の物件の特徴

多くの人が行き交う都心は、高い賃貸需要が見込めます。地方の過疎化が問題になってはいますが、都内の人口は右肩上がりであり一極集中状態が続いているのです。春には進学・就職などでさまざまな人が集まってくるため、より需要が高まります。独身に好まれるワンルーム、家族がターゲットとなる3LDKなど、間取りに関わらず、一定の需要が期待できる都心部。

ただ賃貸需要が高いエリアは競合も多くなってしまいます。投資物件の価格が高くなる傾向にあり、利回りが低くなってしまう可能性もあるので、都心=失敗しないとは限りません。

地方の物件の特徴

都心部と比較して利回りが高くなる傾向にあり、物件の購入価格も安くなります。地方で不動産投資を始めるメリットは、最寄りの駅からのアクセスが重要ではないところ。車社会のため、物件に駐車場が付いているか否かが判断基準になります。ただ、都心部と比較して人口比率が減るため、空室リスクを生む可能性も考慮しなくてはいけません。

利回りだけでは読み取れないリスク

ワンルームマンションに限らず、不動産投資を始めるにいたって物件選びが大切です。利回りだけを重視してしまうと「入居者が現れない」「修繕費が高くつく」などの失敗を招くことになりかねません。以下に利回りからは分からないリスクについてまとめています。

企業や大学移転などによる人口減少

地方物件は、都心や政令指定都市に比べて、高い利回りの物件が出回っています。ワンルームタイプは、5~6%前後。東京の港区、品川区、目黒区、大田区エリアの期待利回りは4.5%なので、差は歴然だといえるでしょう。利回りだけを見ると、魅力的な物件ですが、注意して考えなければならないリスクが潜んでいます。

物件のあるエリアの人口が、特定の企業や大学に依存していた場合は、企業や大学が移転したり倒産した場合は一気に借り手がいなくなってしまう可能性が。このようなエリアのワンルームマンションであれば、単身赴任者や学生がメインのため入居者集めに苦労してしまうことが考えられるでしょう。たとえ利回りが良くても、注意して判断しなくてはいけません。

入居者募集の広告費

地方の利回りの低い物件でも固定資産税などの費用は発生します。地方の場合、都内と比べて潜在的な入居者が見つかりにくいのが現状です。入居者が退去したあと、次の入居者を見つけるまでに時間がかかることも少なくありません。人口の少ない地方で、入居者を集めるためには、物件のアピールをしたり、広告旗を設置したりと高額な費用がかかります。

失敗しないワンルームマンション投資を行うのであれば

都内中古ワンルームマンションがおすすめ

東京エリアは、年々地方からの転入者が増えてきています。大学や就職などで上京してくる人は今後も続くため、都内を中心に中古ワンルームマンションは、常時新しい入居希望者で溢れかえしているような状態です。購入費用も抑えられて、利回りも高くなるため不動産投資初心者でも始めやすいといえるでしょう。

ただ、他のワンルームマンションやライバルとなる物件も複数あるため、物件選びは慎重に行わなくてはいけません。都内エリアの入居希望者が増加傾向にありますが、空室リスクは常に存在します。他物件との差別化のために自分で勉強して施策を打ち出すことも大切ですが、アドバイザーがいると心強いもの。親身になって相談できる専門家を見つけるようにしましょう。

困ったときは相談するのがベスト

ここまで、ワンルームマンション投資における利回りの考え方や、都心と地方の利回りについて紹介してきました。

これから不動産投資を始めるのであれば、利回りだけにとどまらず市場調査や自己資金の用意、ローンの審査など複数のステップが待ち構えています。ひとつづつクリアしていく過程で、わからなくなったり迷ったりすることもあるでしょう。そんな時こそ、不動産投資のプロに相談してみることをおすすめします。

よく「大手の不動産投資会社に任せておこう」という意見を口にする方がいますが、必ずしもそうとは限りません。毎月迫られる売り上げ目標の達成のために無理やり物件を売ろうとしてくる営業マンもいます。しっかり親身になって話を聞いてくれる営業マンや担当者を見極めるようにしてください。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。