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Vol.5 失敗例に学ぶ。不動産投資のデメリットやリスク

株やFXは株価やレートの変動が激しいため、値動きから目を離せず、従って時間に拘束されてしまいます。また投資先の企業が倒産した場合、保有する株式の価値がゼロになる最悪のケースも…。それに比べて不動産投資は、毎月安定した家賃収入が得られて、低リスク・長期的な資産形成が可能です。しかし、安易な考えで不動産投資を行うと失敗する可能性は大。不動産投資で失敗しないためには成功事例を分析するだけでなく、失敗事例も徹底的に分析することが重要です。不動産投資を行ううえでのリスクや失敗する事例を紹介していきます。

デメリット・リスク別に見る、不動産投資の失敗例とその対策

リスクやデメリットはつきもの。だからこそ事前に回避策を準備すべき

不動産投資にはリスクやデメリットはつきものです。大きなお金が動くため、失敗したときのダメージが大きい印象ですが、きちんとリスクを回避できれば確実かつ安全な投資方法です。ではどんなリスクが起こるのでしょうか?また、それぞれのリスクを回避するにはどのような対策が必要なのでしょうか?一緒に見ていきましょう。

空室リスク

不動産経営において、空室対策は最も重要な要素の一つ。空室になってから問題を解決するのでは遅いのです。実際に空室問題で失敗する例は多々あります。そこで、一つ失敗しやすい事例を紹介していきます。

事例:大学がまさかの移転をしてしまった

Aさんは関東地方郊外の私立大学の近くにある物件を購入。県外から来る学生が多いため、入居率が100%を維持していました。しかし購入してから5年が過ぎた頃、少子化が進む中で大学も定員割れが目立ってきたとのこと。都心部への移転が決定し、ほとんどの学部が都心部にある新校舎に移り、郊外に残った学部はわずかに1学部。学生は3月ギリギリまで入居していたため、内覧可能は4月以降となり、年度への切り替えのタイミングを失いました。また駅からのアクセスもよくない立地でしたので、入居者が中々見つかりません。その結果、その年の利回りは0%となり売却せざるを得ない状況に陥りました。新たにこの物件が欲しいという人も少ないので、購入時の価格の3分の1ほどしか売れませんでした。

対策:周辺環境など総合的に見て判断

たった一つの大学や企業による需要を見込んでアパートやマンションを買うのは、非常に危険。少子化が進む中で地方にある大学がいつ撤退してもおかしくありません。交通便や商業施設など、あらゆる周辺環境を考慮したうえで、物件を選びましょう。

高利物件のリスク

地方に目を向けると都心部とは違い、利回りの高い物件があります。すぐに元が取れそうなお宝物件に見えがちですが、このような物件は慎重に扱う必要があります。

事例:高利回りなのに失敗

購入費用の低さと高利回りから、東京郊外の800万円の中古マンションを購入することにしたBさん。家賃を10万円とすると、単純計算で利回りは15%と仮定していました。入居者もすぐ見つかり、問題なく家賃収入を得られていました。しかし、その入居者は契約更新のタイミングで退去。その後からは中々見つかりません。仕方なく家賃を8万円まで下げ、やっと入居者を見つけることができました。しかし、空室時期が4ヶ月空いてしまい、利回りも15%から8%までに下がったのです。一時は売却を検討したものの、駅からのアクセスも良くなく、築年数も古いことから買い手が見つからず…。利回りだけを見ていたBさんは後悔する羽目になりました。

対策:目先の利益に惑わされない

高利回りの物件を見つけたからと言って、購入を即決する人がいますが、その行動は失敗につながりやすく、非常に危険です。周辺の家賃相場や物件の築年数、設備環境は、この先も居住者たちを満足できる条件になっているでしょうか?安定した家賃収入を得たいのなら、利回りだけで判断せずに、そうした様々な条件を鑑みたうえで物件を選ばなければならないのです。

中古物件のリスク

よくある失敗例として、高利回り&低価格の築古物件があげられます。一見、コストパフォーマンスの高い投資と思われがちですが、掘り出し物にはそれなりの理由があるのです。

事例:築古物件による失敗

不動産投資セミナーで触発して、不動産投資を始めたCさん。受講したセミナーで「木造は鉄筋・鉄骨と比べて安く購入でき、運営が楽!」と聞き、その言葉を鵜呑みにしてしまいました。 購入当時は満室で順調…のはずが。 早速「雨漏りがする」「シロアリがいる」「エアコンが壊れた」「階段が腐っていて危険だ」などと多数のクレームが! 入居者の声を無視するわけにもいかず、修繕費用として数百万が飛んでいきました。その半年後には退去者が続出。後々、部屋を詳しく調査していくと施工業者による手抜き工事がされていたことが判明!これにより更なる出費がかさむことに。その後も賃料を2割から3割下げて募集をかけても入居者は見つからないまま。 最善をつくしたものの空室時期が続いたため、アパートは売却。度重なる修繕費、利回りの低下により、1,500万円の負債が残る結果になりました。

対策:築古物件による失敗

Cさんは購入する前に物件を確認せずに購入に踏み切ったことが大きな間違い。そもそもセミナーで聞いた内容を鵜呑みにするのは非常に危険なのです。セミナーで良いように言うのは当然。自らデメリットの述べることはそうはありません。築古物件は修繕が必要とするケースが多くあります。利回りが高いのは事実ですが、修繕費を含めるとそれほど利回りが高いとは言えません。中古物件を購入する際は、修繕費用を賄える程度の資金を持っておくことが必要。事前に物件状態を調査し、不明点があれば担当者の方に聞くようにしましょう。

利回りとは?

投資した金額に対して収益がどれくらい見込めるかを測る指標のこと。 平均的な不動産投資の利回りは5%前後が平均的です。 利回りは、エリアや用途、貸し方、時期、物件の築年数などによって高低が変化します

項目 利回りが高い 利回りが低い
エリア 郊外 都心部
駅距離 遠い 近い
用途 住居系 オフィス 都心商業ビル
貸し方 一棟貸し オフィス 都心商業ビル
時期 金利が高い時期 土地が安い時期 金利が低い時期 土地が高い時期
築年数 古い 浅い
建物構造 木造 鉄筋コンクリート造
所有形態 共有 単独所有
  • 利回りの計算方法
    (年間収益額÷投資額)×100=利回り(%)
  • [例]月額の家賃が6万円で1000万円の物件
    (6万円×12ヶ月÷1000万円)×100=7.2%

安定した収入を得るための秘策とは?

不動産投資に失敗する人の共通点に「知識不足」「戦略不足」があげられます。 一見良さそうな物件も、不動産のプロならば絶対に手を出さない物件であることは多々あります。「不動産投資はリスクが低く、安定した収入が得られる」とよく耳にしますが、それはある程度の知識があればの話です。全く無知な状態で行うと失敗するのは当然のこと。 不動産投資には成功するルールがあり、そのルールを知らないと不動産業者に騙されるリスクが高くなります。 しかし、正しい知識を身につければ業者に騙されることはないので、しっかり勉強して不動産投資にのぞみましょう。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。