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Vol.3 不動産投資の失敗率を低くする、必要な知識・スキル

不動産投資を成功させるにはやはり充分な知識とスキルを身に付けることが不可欠です。不動産投資は自らの将来のための投資。詳しい人にすべて任せるだけでなく、自分で責任感を持つことで不要な失敗を回避することができます。

不動産投資に求められる知識

最大のリスク回避策は、自身の知識・スキルを培うこと

不動産投資に興味を持ちはじめても、「いざ勉強を始めようと思っても何から勉強してよいかわからない。」「独学で勉強を始めようと思い本を手にしても内容が難しくてたんすの肥やしになっている。」という人も多いのでは?ここでは不動産投資に最低限必要な知識やスキルをわかりやすくまとめました。

不動産購入の基礎知識

必要な費用

不動産投資に必要になる費用は物件購入費用だけではありません。様々な種類の税金、各種保険料や仲介手数料など、購入時だけでもたくさんの費用が物件費用にプラスでかかってきます。その費用は1億円の不動産で600~800万円ほどです。

さらに、購入後も管理費やメンテナンス費用や税金、入居者募集の広告費や修繕・リフォーム費用など、様々な費用がかかります。不動産投資を始める際は、利回りなども考慮しながら資金計画をしっかりと立てることが重要です。

利回り

利回りとは、物件にかかる費用に対する収入の割合ことで、物件購入にかかった費用をどのくらいの期間で回収できるかのおおよその指標です。利回りには「表面利回り」と「実利回り」があります。表面利回りは物件購入時の費用を何年で回収できるか、実利回りは物件購入時の費用+経営にかかる費用(管理費・税金など)を含め、何年で利益が出るかという指標。表面利回りは購入したい物件を絞りたいとき、実利回りは具体的な資金計画を立てたいときに有用です。

  • 表面利回り(%):収入(年)÷物件の価格×100
    →結果が10%になった場合、100%回収できるのは10年後
  • 実利回り(%):{収入(年)-諸経費や税金}÷物件の価格×100
    →表面利回りより少なくなる。結果が8%になった場合、100%回収できるのは12.5年後

ローンの審査

不動産購入には多額の費用がかかります。一括で購入できる人は一握りで、ほとんどの人はローンを組んで購入します。しかし、ローンには審査があり、安定した収入があれば通りますがすべての人が審査に通るわけではありません。審査では、物件購入者の年収や物件の収益性、立地条件や築年数、支払いができなくなり売却することになった場合の担保的価値など様々なことが考慮されます。自分がローン審査に通りそうなのかを事前に調べておきましょう。

不動産の種類や特徴

投資する不動産にも区分マンションや一棟マンションなど様々な種類があります。区分マンションは費用をおさえることができますが、一棟マンションに比べてキャッシュフローは残りづらいのが特徴。また、都心か郊外かなど、エリアによってもどの物件を選んだほうがいいかは変わってきます。このように、物件によってメリットデメリットは異なるため、事前に勉強しておきましょう。

実際に物件を見ることで得られる知識

百聞は一見に如かず。不動産投資を考えているなら、様々な物件情報に触れることが大切です。気になる物件は実際に見に行くのもいいでしょう。どのような物件が人気なのか、エリア・間取り・周辺の環境・日当たりなど様々な観点から見極める力を付けることができます。

不動産投資に求められるスキル
―しっかり利益を得るためには―

満室にする力

不動産投資で利益を得る手段は主に「家賃」。せっかく不動産を購入しても空室が多いとかかった費用の回収にかかる時間がそれだけ長くなってしまいます。先ほど挙げた「利回り」は想定できる範囲の最大額であることも多く、空室が多いと資金計画が大幅に崩れてしまいます。周辺エリアの人気の部屋の条件をよく調べ、周辺情報をよく察知するスキルが求められます。

信頼できる不動産投資会社を見極める力

同じ条件でも誰にでもおすすめな物件はほとんどありません。良い不動産投資会社は顧客の状況(年齢や年収、資金計画など)にあわせた物件をおすすめしてくれます。また、現在の入居率や利回りが高くても今後どうなるかはわかりません。物件のリスクや過去の失敗例なども考慮に入れたうえで長期的な視点でアドバイスしてくれる会社が信頼のおける会社だと言えます。

市場を予測する力

継続的に満室にするには、不動産にまつわる情報にアンテナを張り、今後の動向を予測することが重要。そのためには、建築や法規、税務、ファイナンスなどの知識をひろく培うことが求められます。初心者の方にはハードルが高く聞こえるかもしれませんが、専門的な知識を持つプロの方に相談すれば大丈夫。より確度の高い予測を立てられます。

勉強方法

不動産投資の勉強をする方法はインターネット・本・セミナー・詳しい人に相談することなどが考えられます。インターネットや本は自分のペースで勉強できるため、不動産投資初心者が落ち着いて知識を付けたい場合に適しています。インターネットは情報がまとめられているため読みやすい反面、簡略化されていることも多くインターネットで気になった情報をさらに本で深めるなどの工夫が有効です。しかし不動産投資は必要な知識が多く、自力ですべて理解するのはかなりの労力が必要。自主学習が進まなくなったらセミナーに参加したり、コンサルタントへの相談で疑問を解消しましょう。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。