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Vol.6 失敗を防ぐための、確実な不動産投資の流れ

不動産投資は失敗してしまうと甚大な損失が伴うものです。事前にしっかりと準備を念入りにすると成功する可能性が十分にあるのです。ここでは不動産投資の流れと失敗例、段階ごとに気を付けておきたいポイントをご紹介します。

流れ別にみる!不動産投資でありがちな失敗

他人任せが失敗を呼ぶ!流れ別に押さえるべき投資のあれこれ

不動産ライフに夢見るも、「悪徳業者につかまって音信不通のまま散財…」「資金繰りが上手くいかずに購入当時より安価で売却…」「ローンが払いきれず差し押さえ…」などなど、不動産投資は夢見るだけでは成功しません。業者に全て任せてしまう前に、段階ごとのあるあるな失敗エピソードと対策を見ていきましょう。

1.自己資金と資金調達の準備をする

ありがちな失敗…

  • 目先の物件費だけ考えて購入してしまった…
  • 「自己資金0」の謳い文句にやられ、物件費用以外の仲介手数料や維持費などこまごまとした費用を自己負担する羽目に

不動産投資を始める前に重要なのは、物件の購入費用だけでなく、固定資産税や登記費用、住宅ローンなどの他に設備費用や修繕費などがかかります。さらに中古物件の場合は別にリフォーム費を調達する必要が。物件価格や諸費用は、購入・運営してすぐに支払えるものではありません。ローンに頼ったり、入居者が100%入ってからでないと支払えないようなギリギリの自己資金・資金調達ではなく、余裕をもって始めるとよいでしょう。

2.収支計画を立て、予算を固める

ありがちな失敗…

  • ローンの借入額は計算していたが、税金の考慮をしなかったため税金の支払いに追われることに
  • 余裕をもってローンの借入額限度額いっぱいまで借りたが、支払えなくなってしまい破産…

どれくらいの予算規模の投資をするかを念頭に、想定する家賃収入を計算していきましょう。そのうえで、管理費や修繕費、広告費などの諸経費をはじめ、ローンの返済費用や税金などの支出を差し引き、本当に利益を上げられるのかを確かめます。ここで支出費用の項目が抜けていると、運用開始後に予期せぬ出費となってしまうので要注意。とはいえ、初心者の投資家にはなかなか想定できないもの。専門家への相談やセミナーへの参加など、プロの意見を参考に確実な計画を立てていきましょう。

3.物件を探す

ありがちな失敗…

  • 立地を考慮せず郊外のアパートを1棟購入!空室が増え多額のローンを抱えることに
  • アクセス抜群の好立地物件を購入するも、電車の騒音・振動で苦情続発
  • 安価な競売物件を選択するも、前管理人のローン滞納とリフォーム代を肩代わりする羽目に

好条件の物件は、必ずしも自分や周囲にとっていい物件であるとは限りません。物件情報に記載されている都合のいい情報は、本当にその条件通りの物件かどうかよく見てみましょう。ある物件が安価でよさそうに見えても、住居の状態やエリアの環境に問題を抱えている可能性があります。物件を決める際には自分の希望条件や好条件と価格が合致しているからと即決するのではなく、安価の理由を業者に事前に聞いておくと安心です。

4.会社を選ぶ

ありがちな失敗…

  • 営業の方からいいこと尽くしの契約内容を聞き、そのまま契約。中古物件を購入したものの入居者が決まらない期間が続いたため、担当者に連絡するも、つながらず…。売ったらそれで終わりの会社だったとわかる
  • 「大手の会社でも倒産する時代だから」という話を受け、あえて無名の不動産業者から中古物件を購入。その後その業者とは音信不通に。信頼できる会社を選べなかった自分が間違いだったことに気づく

不動産会社には様々な企業形態が存在します。「とりあえず大手だから」と決めてしまうと、万が一サービスに満足がいかなかった場合や、倒産してしまったりした場合に取り返しのつかないことに。会社の規模や知名度だけではなく、近隣の評判や実績、担当者との打ち合わせなどから信頼できる会社を判断するとよいでしょう。

5.購入後のキャッシュフローを計算する

ありがちな失敗…

  • 利率が変わらないと思って運営していたら、法律が変わってキャッシュフローがマイナスに!
  • 個人名義で購入したので、税金が跳ね上がって納税に追われてしまった

不動産運営におけるキャッシュフローは、大まかにいえば家賃収入と支出の差を意味しています。キャッシュフロー予測が正確にできていないと、収入上は黒字でも経営が続かない場合が出てくるのです。返済期間を長く設定すればするほどキャッシュフロー額は厚くなり、次回の物件購入戦略に役立てられますが、銀行への支払い額が多くなるので返済が進みづらいでしょう。投資をする際まず大事なのは、毎月数十万円のキャッシュフローを確保することです。

6.利回りにも目を向ける

ありがちな失敗…

  • 毎月の収支が良い中古物件を購入するも、修繕費によって莫大な出費が発生
  • 費用と利回り重視で購入した中古物件。契約更新を皮切りに退去者が続出し、利回りが約半分以下に

不動産投資の利回りとは支出に対する利益を割合で示したもの。一般的に「表面利回り」「実質利回り」の2つの考え方があります。利回りが高ければいいと単純に考えてしまいがちですが、物件が満室にならない限り予想される利回りを確保できない可能性があります。利回りが高い物件よりも、入居者にとって便利で住み心地が良い物件を選ぶ方が利益に直結還元されやすいことを覚えておきましょう。

7.物件を内覧・見学する

ありがちな失敗…

  • 南向きの物件を購入するも、実際見てみると目の前にビルが建ち、日当たりが最悪だった
  • 物件自体の条件は良かったが、近隣トラブルが絶えないところだった

物件を実際に内覧・見学するときに確認しておきたいことが、まず第一に利便性や快適性などの周辺環境。極端に人が集まるような施設や騒音がないか確認しておきましょう。中古物件の場合は住民の人間関係をチェック。購入後に退去者が出ないような環境かどうか、見極めることが大切です。

8.金融機関へ融資審査申し込み

ありがちな失敗…

  • 無名の金融機関を紹介され、明らかに無理なローンを組まされた…

不動産投資ローンの審査は主に「事前審査」と「本審査」の2つの流れに分かれます。事前審査とは、申込者(投資家)の「返済能力」と投資の対象となる物件の「投資評価」をするもの。最小限の情報から短期間でスピーディに行い、これを通過した方だけがより詳細な情報から判断が下される本審査へと移れます。

9.契約の締結

ありがちな失敗…

  • 長い付き合いになる不動産会社、なのに契約を結んだ会社ごと失踪!
  • 費用を全額で振り込んだら、目の色を変えて怪しい勧誘をされるようになった
  • すべて業者のおすすめ通りに契約していたら、後々受けられないサービスが出てきて困った
  • 仲介手数料を確認せずにいたら、法律で定められた額を上回る金額で請求された

契約は、いったん結ぶと簡単に解除できません。買い主・売り主の信頼関係のもと成立する大切な約束なので、無知や受け身の状態で契約を結んでは危険です。契約を結ぶ前に、不動産会社に対して購入の条件や自身の資金計画を一度伝えることが大切。そして、仲介業者には契約手続きや内容などに対して、入居後のトラブル対応や書類手続きなどどのようなサービスが受けられるか詳細を確認しておくとさらに安心です。

10.物件の引き渡し

ありがちな失敗…

  • 中古物件を購入後、欠陥住宅であることがわかった。しかし会社は倒産。入居者が確保できず、収入はほとんどなし。結局不動産ライフはお蔵入り

「工期が延長してなかなか明け渡ししてくれない」「建物が明らかに損傷している」など売り主側に瑕疵がある場合は発生した遅延費用や損害賠償を主張できる場合がありますが、原則として一度捺印をしたら、引き渡し後に問題が見つかったとしても責任があいまいになってしまいます。事前に渡される確認書類はじっくり目を通しておき、建物に問題がないか確認・納得したうえで慎重に署名・捺印しましょう。

11.売却に向けて…出口戦略を考える

ありがちな失敗…

  • 優良物件のうちに売ることを考えず、ずるずると物件を持ち続けているうちに入居者も入らなくなり…
  • 持っている物件の市場相場を把握せず、「もっと高値で売れるときがくる!」とそのまま放置。価値は上がるどころかどんどん下落…

出口戦略とは、投資物件をいつどのように売却するかを計画すること。所有物件は経年によって老朽化が進むので、住居者の需要が大きく変わるのが特徴。そのため、住民の家賃収入に左右される不動産の利益は有限です。まだ物件が古くなかったり、ローンに余裕があるうちに出口戦略を考えておくと、売却するタイミングを逃さず利益を獲得することが可能。出口戦略は物件の年数によって別々に対策を練っておく必要があるので、購入した物件が築何年であるか、また10年後の市場では需要があるかどうか見据えておくとよいでしょう。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。