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2.収支計画を立て、予算を固める

不動産投資をするには、物件の購入費以外にもさまざまな費用がかかります。必要な予算を知っておかなければ、思わぬ出費から不動産経営が困難になることも…。こちらでは、不動産投資で予算にいれておくべき費用について解説しています。

不動産投資で予算に入れないと失敗する費用とは?

不動産購入時にかかる諸経費

不動産を購入すると、必ず諸経費が発生します。諸経費の主な内訳は以下の通りです。

  • 司法書士への支払い
    • 土地所有権移転登記
    • 建物所有権保存登記
    • 抵当権設定登記
    • 土地登録免許税
    • 建物登録免許税
    • 抵当権設定登録免許税
    • 謄本、事前調査、交通費など
  • 仲介手数料
  • 行政申請手数料
  • ローン手数料
  • 火災保険料
  • 収入印紙費
  • 固定資産税の清算分
  • 不動産取得税

物件によっては不要なものもありますが、これらを合わせると物件価格の7%~8%程度になるといわれています。3,000万円の不動産を買うなら、諸経費だけで200万円以上もかかってしまうのです。

数ヶ月後に支払う「不動産取得税」も忘れずに

諸経費のなかでも注意したいのが、「不動産取得税」です。納期は各都道府県で異なりますが、購入後すぐに払うわけではないのでつい忘れがちに。

不動産取得税は、以下のように計算します。不動産の価値によって税額は異なりますが、「土地」と「建物」それぞれにかかるので注意が必要です。

  • 建物の税額=固定資産税評価額×4%
  • 土地の税額=固定資産税評価額×1/2×3%

不動産は、諸経費だけでも想像以上のお金が必要です。初心者には想像しにくい経費や税金が必要になりますから、まずは書籍を読んだり、セミナーや専門家の無料相談に足を運んだりして、どんなタイミングでお金が発生するのかを把握しておきましょう。

予算の立て方のポイント

不動産経営で必ずかかる「修繕費」

不動産経営で、必ず発生するといわれているのが「修繕費」です。修繕費には、外壁屋根の塗装・修理や、退去後の清掃費などが含まれます。

修繕費を用意していないと、例えば「雨漏りしているのでなんとかしてくれ」と報告を受けても直すことができません。そうすると、「ここの大家は住人の希望を聞いてくれない」と思われて転居されるリスクが高まります。

退去された後も、雨漏りを修繕できなければ、新しい入居者を探すのは困難でしょう。今は必要ないと感じていても、いずれは必ず修繕費がかかると見越して、毎年の予算に組み込んでおきましょう。

修繕費の年間予算を把握する

では、修繕費としてどれくらいの額を積み立てておくべきなのでしょうか。

物件を購入する際、前回の修繕工事の時期も知ることができます。修繕工事の記録をチェックしておくことで次の修繕タイミングを算出することができ、資金計画も立てやすくなります。とはいえ、初心者一人で修繕のタイミングを見極めるのは難しいため、一人で悩まずに専門家に相談するのがベターです。

大規模修繕は12~15年に1回ほど

国交省が発行する「長期修繕計画策定ガイドライン」では、外壁の塗装・屋上防水といった大規模修繕工事の周期は12年程度という記載があります。不動産の状態は千差万別のため、ガイドラインに従って大規模修繕を行う必要はありませんが、おおむね12~15年に1回は大規模修繕を見積もっておくと安心です。

なお、平成29年度に発表された国土省の調査データでは、マンションの大規模修繕にかかる戸あたり金額が発表されています。

大規模修繕
工事回数
戸あたり金額
下位25% 中央値 上位25% 平均
1回目
(n=367)
73.5万円/戸 98.7万円/戸 117.9万円/戸 100.0万円
2回目
(n=201)
76.2万円/戸 95.6万円/戸 119.8万円/戸 97.9万円/戸
3回目以上
(n=126)
55.1万円/戸 77.3万円/戸 105.7万円/戸 80.9万円/戸

参考:これからの長期修繕計画づくり~平成29年度国土交通省補助事業より~
(http://www.kikou.gr.jp/files/mdnews116/mdn116_0203.pdf)

回数を重ねるごとに修繕費は減っていきますが、およそ12~15年に1回は100万円程度の大規模修繕が発生すると見ておきましょう。修繕費のための予算として年間9万円ほど積み立てておくと、12年目で100万円に届きます。

一度の修繕にかかる金額は大きくなりがちなので、計画的に資金を貯めておかなくてはなりません。住居の痛みは、住人の満足度に直結する問題。しっかりと修繕費を確保し、必要な時にすぐ対応できるよう準備しておくことが、不動産経営を成功させるカギです。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

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「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。