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5.購入後のキャッシュフローを計算する

キャッシュフローとは、不動産投資によって得た収入から経費やローンの返済額を差し引いて、実際に手元に残る金額のことです。簡単そうに聞こえますが、キャッシュフローの計算は意外と複雑。まずは帳簿上の利益とキャッシュフローが異なることから理解しないといけません。キャッシュフローの理解不足は不動産投資の失敗に繋がります。これから投資を始める方は、きちんと覚えておきましょう。

キャッシュフローの理解不足で不動産投資は失敗する?

税金の計算忘れで資金計画が総崩れ…

キャッシュフローを計算する際、忘れがちなのが税金の計算です。不動産を所有している場合、固定資産税・都市計画税などの税金が徴収されます。また、20万円以上の利益が出ている場合は所得税や住民税を払わなくてはなりません。

とくに、個人で不動産を所有している場合は注意が必要です。法人の場合は所得税・住民税は一定の税率で課税されますが、個人の場合は利益に応じて金額が変わる「累進課税」が採用されています。利益が出れば出るほど税金の額も増加。きちんと計算していないと予想以上の納税に追われることに…。

帳簿上は利益が出てるのに…黒字倒産のリスク

多くの人が勘違いしていることですが、キャッシュフロー=利益ではありません。この違いを理解していないと黒字倒産してしまうおそれがあります。

黒字倒産とは

帳簿上は利益が出ているのに、手元に現金がなくて経費を支払うことができず、投資失敗に追い込まれてしまうこと。帳簿上では「ローンの元金返済」を現金の支出項目として扱わないため、黒字倒産が起こります。

帳簿上の利益とキャッシュフローの違い

帳簿上の利益は収入-(経費+ローンの利子+減価償却費+税金)で算出。キャッシュフローは帳簿上の利益+減価償却費-ローンの元金返済で計算できます。減価償却費は実際の現金の支出は行われないため加算。ローンの元金返済は帳簿上では扱わないため、このときにマイナスします。

帳簿上の利益と減価償却費の合計額をローンの元金返済が上回った場合、帳簿上では利益が出ているのに手元に現金がなくなってしまう「黒字倒産」が起きるのです。

成功するキャッシュフロー計算のポイント

キャッシュフローの計算方法を把握する

まずは具体的なキャッシュフローの計算方法を見てみましょう。まずは帳簿上の利益を出して、そのあとにキャッシュフローを計算します。(※年間収入600万円・経費120万円・ローンの元金返済額160万円・ローンの利子80万円・減価償却費100万円・税金が収入の20%の場合)

  • 600万円(収入)-120万円(経費)-80万円(利子)-100万円(減価償却費)=300万円
  • 300万円-300万円×20%(税金)=240万円(帳簿上の利益)
  • 240万円+100万円(減価償却費)-160万円(元金返済)=180万円(キャッシュフロー)

上記の例だと、帳簿上の利益と実際のキャッシュフローには60万円もの差があります。こういった差が出ることを把握しておかないと、不動産投資における資金計画は成り立ちません。

資金計画は専門家に相談するのが安心

キャッシュフローのおおまかな計算は自分でできるようになったほうがいいものの、詳細な計算は専門的な知識が必要です。たとえば、減価償却費を計上できる期間は法律によって決められています。その期間を過ぎてしまうと現金支出を伴わない経費がなくなり、税金の額が上がるので注意しなくてはなりません。

また物件の老朽化に伴う家賃下落や修繕費の支出、空室が出て収入が得られなかった場合なども考慮する必要があります。キャッシュフローなどの資金計画は専門家に相談するのが得策です。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。