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11.売却に向けて…出口戦略を考える

簡単に不動産投資ができるようになった昨今ですが、いつまでも利益を得られるわけではありません。不動産投資のプロは必ず出口戦略を立てており、どのタイミングで不動産投資を切り上げるか考えているものです。ここでは出口戦略について詳しく解説しています。

出口戦略なしの不動産投資は失敗する?

投資物件の未来を描けていない

簡単に不動産投資ができるようになり、サラリーマンでも不動産投資を始める人が増えてきています。しかし、不動産の価値はいつまでも高いわけではありません。不動産売却時の価格は一般的に購入時より低くなってしまうものです。そのため、物件の状態や立地、利回り、空室率を考えたうえで、投資物件を選ぶことが大切。これらの条件が整っていれば、売却価格が低くても、これまでの家賃収入+売却価格のトータルでプラスとなる可能性が高まります。

年数が経つごとに不動産の価値は落ちる

建物は年数が経てば劣化して価値が落ちて行きます。老後に備えて完済済みの物件を保有している場合でも築40年以上の物件は人気がなく、賃料をかなり安くしなければ人が入りません。最悪、空室になる可能性もあるのです。毎月一定料の管理費がかかるため、あまりにも空室が続くと赤字になります。実際に地方の築年数が古いマンションで、空室が目立ち毎月赤字というところも。そうなると、物件を売ることが難しくなってしまいます。

不動産投資の出口戦略で成功するためのポイント

5年以上の長期譲渡を目安に売却する

出口戦略を考えるタイミングの1つが譲渡税の税率がかわるときです。不動産を所有して5年以内に譲渡する短期譲渡の場合は税率が39%で、5年以降になると長期譲渡にとなり税率が20%になります。そのため、6年以降の売却が税率の面で有利になるのです。不動産投資の場合、ほかの投資とは違って短期で収益を上げることができないため、5年以上の長期譲渡をまって売却することがセオリーとなっています。

買主側のローン返済年数を考える

銀行が不動産融資の投資期間を定める残存耐用年数も出口戦略では重要になります。一般的に残存耐用年数は法定耐用年数-築年数で決められるため、築年数が古い建物を購入して長く運用すると買い手がつかなくなる可能性も。買い手側のローンを支払う期間が短くなってしまうため、ローン返済の負担が重くなり買い手がつかなくなってしまうのです。最低でも買い手側が20年以上のローンを組めるように、売却するタイミングを考えておく必要があります。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。