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6.利回りにも目を向ける

物件探しの際、1つの指標となるのが利回りです。ただ、物件紹介に記載された利回りだけで選ぼうとしている方は要注意。高利回りな物件なら必ず収益が出るというわけではありません。不動産投資の失敗リスクを最小限にするために、利回りについて学んでいきましょう。

不動産投資は利回りだけを見ると失敗する?

表面利回りは現実的じゃない?利回りには2種類ある

投資家が物件を選ぶ際、1つの指標として用いられるのが利回りです。しかし、高利回りの物件が必ずしも良いわけではありません。まず利回りには2種類あることを知っておきましょう。

  • 表面利回り…不動産価格に対する年間の家賃収益を表した指標
  • 実質利回り…表面利回りに経費やローン返済額を考慮した指標

物件紹介に用いられているのは表面利回りです。ただし、これには不動産の運営にかかる経費やローンの返済額が計上されおらず、空室リスクも考慮されていません。もう一方の実質利回りは、表面利回りに経費やローンの返済額を計上して算出するもの。そのため、より現実的な指標として活用できます。

表面利回りだけで考えると破産の危険性も…

表面利回りがいくら良くても、実際に表面利回りで算出したほどの利益はほとんど見込めません。多数の空室が出る、予想外の修繕費がかかるなどが起きるとキャッシュフローがマイナスになることも…。最悪の場合はローンの返済が間に合わず破産に陥ってしまいます。

地方の高利回り物件に要注意

「地方の物件のほうが利回りが良いからお得?」と思いがちですが、一概にそうというわけではありません。地方は都市部と比べると不動産価格が安いため、表面利回りが高くなるのは当たり前のことなのです。

都市部は住みたい人が多いため、利回りが低くても安定した家賃収入が見込めます。地方の場合、購入費用が安く済んでも入居者が集まらなくては収益を得られません。地方の物件を購入する際は、そのエリアに需要があるかを確認するようにしましょう。

高利回りで不動産投資を成功させるポイント

「高利回りだからお得」の言葉を鵜吞みにしない

まず頭に入れておきたいのは、「高利回りだから、絶対に買ったほうが良いですよ!」という営業マンの甘いトークに惑わされないこと。たしかに利回りは投資計画の1つの指標になりますが、表面利回りは決して現実的な数字ではありません。不動産投資失敗を避けるためには表面利回りに惑わされず、実質利回りも活用しながら物件を選びましょう。

満室を目指して実質利回りをUP!

不動産投資を成功させるには実質利回りを上げることが重要です。そのためにできるだけ空室をつくらないようにしましょう。入居者が集まりやすい物件探しはもちろん、その後の運用方法や修繕のタイミング、ニーズに合わせた部屋作りなどが大切になってきます。と言っても、不動産投資初心者がそれらをすべてクリアするのは困難。専門家のアドバイスを受けるのが、満室=実質利回りUPへの近道へと言えるでしょう。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

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ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。