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戸建て投資の失敗率を限りなく0%にするには

戸建てのイメージ画像

戸建ては家族世帯を中心に一定数の需要があるため、入居者を確保しやすいのが特徴です。しかし投資にはリスクがついて回るもの。戸建て投資のよくある失敗事例やメリット・デメリットを不動産投資のエキスパート・松谷氏の解説付きで紹介します。戸建て投資の特徴を理解し、万全の状態で投資の準備をしていきましょう。

戸建て投資のよくある失敗事例

会社選びのミスによる戸建て投資の失敗事例の漫画

右も左もわからない状態で不動産投資を始めたSさん。何とか物件を購入したところ、ある会社から「不動産投資のサポートを任せて欲しい」と声をかけられ、不動産運営のほとんどをその会社に任せることにしました。しかし、いつまでたっても入居者が入らず、会社からの連絡もありません。Sさんはサポート会社の選択を失敗したことで、投資に失敗してしまったのです。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

不動産投資のエキスパート・松谷氏の見解は…

失敗のない不動産投資を叶える上で、信頼できる不動産会社の選定は欠かせません。投資は知識と経験で差のつく分野なので、初心者なら特に知識の深いサポート会社の力を借りるべきです。信頼できる不動産会社を探すには、エリア内の評判や口コミ、利用者の体験談などをチェックするとよいでしょう。一人ひとり最適な投資方法は異なるので、オーダーメイドの提案をしてくれるかも確認したいところです。

戸建て投資のデメリットとなるリスク

1世帯のみの入居なので収入が100%か0%になる

戸建て投資はマンションと異なり複数世帯の家賃収入ではないため収入が1世帯のみに限定されます。そのため、入居者が1世帯でも現れない限り不動産の収入が0%になってしまうのが最大のデメリット。さらに、学生向け物件と異なり退去のタイミングも決まっていないので、退去が決まるまで入居者募集の対策を練りにくいのもデメリットの1つです。ローンの返済期間に物件が空室になった場合、自身の貯金から返済分を切り崩さなければなりません。家賃収入をいかにやりくりして、空室リスクに備えるかがポイントです。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

慎重な物件選びで空室リスクを防ぐ
収入が一気になくなってしまうため、戸建て投資における空室は致命的。常に入居者がいる状態を保てるよう、立地や需要を考えた物件選びを慎重に行なうことが大切です。すでに入居者がいる物件を狙ってみるのもひとつの手でしょう。入念に下調べを行なった上で、もしものためにある程度資金を用意しておくと安心です。

投資の拡大に時間がかかる

戸建て投資はマンションやアパートなどと比べて投資の拡大が遅く、まとまった収入を得るには非効率なのがデメリット。安定した収入を得るには複数の物件を購入することが必要です。ワンルームマンションや一棟マンション、アパートなど、複数世帯を内包する物件は購入すればするほど世帯が増え、家賃収入もある程度確保されます。一方、戸建ては1つの物件に1世帯ずつ入居します。そのため収入の増え方は非常に穏やかなのが特徴。まとまった収入を得るために購入する物件としては向かないでしょう。物件購入の手続きはさほど大差がないので、効率的に稼ぎを安定させるために複数物件の購入を検討している場合はお勧めできません。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

1件目が軌道に乗った時に次の投資を考える
戸建ては投資拡大に時間がかかりますが、一度居住すると1件分の収入がほぼ確実に長期間保証されるのがメリットです。ワンルームマンションの場合だと比較的入居者の出入りが激しく、次回投資の戦略が立てにくくなりますが、戸建ては長期間の収入見込みができたら2件目の投資に難なく進められる点で非常に有利。拡大を考えている人は1件目が軌道に乗ったタイミングを見計らうのが良いでしょう。

リフォーム・修繕に一定の知識が必要な上、費用がかかる

住宅は消耗品なので、経年により劣化してしまうため定期的なメンテナンスが必要です。戸建ての場合も例外ではなく、特に木造の物件は木材の状態や水はけ、外観の調整など細心の注意を払わなければなりません。マンションの場合は間取りや設備、機能が統一されているので、ローンと別に支払う修繕積立金によって必要最低限のメンテナンスが可能です。一方戸建て物件はマンションと異なり、自由度の高い設計が可能なので、修繕からリフォームまですべてオーナーに一任されているのが特徴。その分マンションのように画一化された修繕ができず、費用がかさんでしまうがデメリットです。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

リフォームやDIY知識を身につけ、施工費用や修繕費を見積もっておく
戸建て投資は自分自身で家の設計ができますが、裏を返せばオーナー自身に相当の知識が必要だと言えます。DIYの教本や施工会社のアドバイスなどを参考に勉強を深めておきましょう。家のメンテナンスにかかる費用を見積もっておくと、ある程度の維持費が明確にわかるので突然の出費に備えることができます。

近隣トラブルへの対応が必要

戸建てはマンションに比べて近隣トラブルや権利問題の発生が頻繁に起こるので、その都度オーナーの対応が必要です。隣接している住宅との境界線があいまいである、木の枝が近隣に侵入している、水道をご近所さん同士で折半して決定する…などマンションよりも違ったタイプの権利関係や近隣トラブルに逐一対応しなければなりません。収入の確保やローンの支払いといった課題に加え、入居者のよりよい生活を保障しなければいけないのが戸建て投資の大きな特徴でしょう。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

事前に住居周辺の課題やトラブルなどを調査しておくと心構えや対策が立てやすい
初心者にはハードルが高いように思われがちですが、仲介業者に周辺環境を聞くことでトラブルに対処できる可能性が高まります。投資を検討する際には事前に確認しておくと安心ですね。

初期費用が高く、まとまった資金が必要

戸建て投資は、始める際の初期費用が高いのがデメリット。マンションやアパートなど区分所有する建物である場合、物件価格のうち土地価格の割合が減るので、ほぼ建物の価格で購入できます。戸建ての場合でも、中古の物件または事前に土地を持っている場合だと物件の購入費用だけで済むでしょう。しかし、新築の物件にこだわりがあったり、土地探しから始めたりといった場合には物件+土地代といった高額の初期費用を工面する必要が。戸建て住宅を建設している間は収入が全く発生しないので、資金を有効に利用して投資を行なうには効率が悪いと言えます。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

中古戸建てや土地を持っておくと費用が削減できる
どうしても費用を抑えたい場合は、比較的安価な土地を得るか、中古の戸建て物件をリフォームしましょう。戸建ては立地が重要要素ではないので、競争率や需要の低い土地を得ても入居者を獲得できるチャンスがあります。また中古戸建ての場合、かかる費用は物件費とリフォーム代のみ。土地代よりも安く済む可能性が十分にあるのがポイントですね。

戸建て投資のメリット

住民の入居期間が長く、単一世帯のみの募集で収入が得られる

戸建て投資は家族世帯の需要が高いため、居住者の入居期間が平均10年以上と長いのが特徴。単身世帯向けのマンションや学生向けのアパートは入居・退去の流動が大きく、それに応じて収入にも変動が生じます。一方戸建ての場合だと、子どもの入学・入園に備えて定住する家族に需要が持たれやすいのが魅力。また戸建ての場合は一般的に単一の家庭のみ募集をかけます。入居が決まったら数年間はしっかり収入が入ってくれるので、マンションやアパートのように満室を狙う必要がありません。

駅近物件じゃなくても入居者を集めやすい

不動産投資において最も重要だと言われているのが物件の立地。駅から近い、商業施設が近いので買い物に便利…などの交通アクセス条件が良好でなければ、入居者を集めるのが難しくなってきます。しかし、戸建ては利便性よりも小中学校や商店街・スーパーマーケットなどが徒歩圏内にあるかどうか、静かで過ごしやすい生活環境かどうかという立地条件が好まれる傾向が。マンション・アパートなどと異なり利便性が高くない物件でも入居者を確保するチャンスがあります。

自分の手で自由にリフォームができる

戸建ては自分自身で物件のリフォームや間取りの設計ができるため、自由度が高いのが特徴です。マンションの場合、リフォームや設備の導入に一定の制限があるだけでなく、管理業者の許諾を得てからでないと実行できない可能性が。住居のデザインや利便性、清潔感は入居者の満足度を高めて長期間住んでもらうために必要な要素です。自由に管理できる戸建て投資は入居者需要を保ちつつオーナーの裁量に合わせて好きなようにカスタマイズできるので、他人任せにせず自分の手で家を管理したいという方にオススメの投資でしょう。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

入居者のニーズに合わせることで失敗しない戸建て投資

戸建てはマンションと異なり、間取りや外観などのカスタマイズが比較的自由に設計可能なので、時代のニーズに合わせて住居をカスタマイズできます。また、家族世帯を中心に需要が高く立地にとらわれず入居者を集められるのも特徴。戸建ては入居期間が長いので、安定した収入を狙えるでしょう。しかし、入居者がいなければ話は始まりません。入居者の獲得を狙うにはどうしたらいいかを考え、物件をいい状態に保っていくためにリフォームや修繕などの知識を蓄えてから投資を始めると失敗しないでしょう。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。