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CASE3.オーナーチェンジ物件という甘い罠にハマり…

すでに入居者がいる状態の物件のオーナーを交代することで、購入後すぐに家賃収入を得られるオーナーチェンジ物件。立地の検証や家賃設定・入居者募集・入居審査といった多岐にわたる作業がカットでき、初心者でも気軽に経営できるのが魅力です。しかし、その一方で、オーナーチェンジ物件の注意点も少なくありません。オーナーチェンジ物件を購入した方の失敗談や対策についてまとめています。

オーナーチェンジ物件で失敗した話

退去した物件を確認すると…

オーナーチェンジで戸建て物件を購入したMさん。退去された戸建ての玄関を開けた瞬間、強い芳香剤と何とも言えない獣臭さが混じった強烈な臭いがするのです。中へ入ると洗面所や居間、寝室の角などあらゆるところに黒っぽいシミや部屋の壁や柱には数えきれないほどの傷が入っていました。こちらの物件はペット禁止物件となっていましたが、入居者はどうやら複数の猫を飼っていたのです。

リフォーム依頼する羽目に

さすがにこのままにするわけにはいかないので、リフォームをすることにしました。フローリングやクッションフロアの下まで排泄物がしみ込んでいるため、コンクリートパネルの張替えをすることに。さらに柱の傷の補修から猫の排泄物によるトイレのつまりの除去なども行うことになりました。

多額のリフォーム代

決して広くない戸建て1戸に対して、200万円ほどのリフォーム費用がかかってしまいました。オーナーは違反している退去した入居者に対してリフォーム代の支払いを請求しましたが、猫を飼っていた事実を否定し、「入居前からシミや傷はあった」と主張しています。未だに両者はもめ続けており、解決する様子はしばらくなさそうです。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

不動産投資のエキスパート・松谷氏の見解は…

ペット禁止の物件でも、中にはこっそり猫や犬を飼っている人は多いのが現実。とくに猫の鳴き声は、外まで聞こえないことがほとんどなんで、中々気づきにくいもの。オーナーチェンジ物件はこうしたトラブルをよく耳にするので、物件購入前にその物件に問題はないかを十分把握しておく必要があります。可能であれば、契約前に物件の見学を申し出ましょう。

これをすれば大丈夫!失敗しないオーナーチェンジ物件

方法1:入居者の下調べ

オーナーチェンジ物件を購入する際は、どんな入居者がいるのか把握しておくことが必要。売主側から了承を得られるのならば、近所の方々に入居者の人柄から生活について確認しておきましょう。「入居者がいるから大丈夫」という甘い考えはトラブルを招く恐れがあることを頭の中に入れておきましょう。

方法2:慎重な不動産会社選び

健全な物件を探すには、健全な不動産会社を選ぶことが非常に重要です。物件を見学して管理状態が良ければ、管理会社に足を運んで賃貸借契約の内容をチェックしましょう。保証人や家賃保証の有無、借家人賠償責任保険への加入や入居者審査の内容などを確認したうえで、信頼できる不動産会社かどうかを判断しましょう。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。