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CASE5.出費の計算を見誤ったせいで…

戸建投資の場合、土地を持っていればマンションやアパートと比べて初期投資額を抑えられます。ただ、利回り面や原状回復など費用面の計算を見誤ると、思わぬ損失を生んでしまうことに。ここでは実際に起こったケースと対応策についてお伝えします。

原状回復で失敗した話

立地が良かったから契約した

Gさんは、長年自宅の隣にある空き地をどうしようか悩んでいたそうです。老後への不安から、不動産投資に活用しようと決意。土地はアパートにするには手狭なうえ、資金面も用意できなかったため、戸建賃貸にすることにしました。

見積もりを1つの業者に依頼したところ、総工事費が1,200万円。自宅付近のアパートの家賃相場や返済期間を考慮して家賃を7万円に設定して計算したところ、年間収入が84万円になりました。合計14年と少しでプラスになる計算になるため、Gさんはその場で即決。自己資金200万円、借入金は1,000万円で金利3%の15年返済計画を立てて戸建賃貸を始めました。

出費と収益のバランスが崩れていることに後々気づいてしまった

建物は契約した年の12月に完成し、不動産仲介業者に入居者を募集するように依頼して、意気揚々と戸建賃貸を始めたGさん。しかし、新築にもかかわらずなかなか入居者が決まりません。しばらく待っていたところ4月になって家族連れの入居者が決まり、4年間は何事もなく住んでくれたそうです。

4年後、家族連れが退去する際に、Gさんに思いもよらぬ問題点が発覚しました。不動産投資は、入居者が退去した際、原状回復と設備点検をオーナー負担で行う必要があります。Gさんの場合も例外ではなく、すべて自己負担にて対応することになりました。

戸建てはアパートやマンションの一室と比べて広いため、クリーニングやクロスの張り替え、フローリングの修復、設備点検と出費が多く、Gさんの場合は合計20万円の出費に。つまり、毎回退去者がでるたびにおよそ家賃の3ヶ月分を支払わなくてはいけません。得られる家賃収入と退去となった場合の出費を考えると目の前が真っ暗になってしまったそうです。結局、Gさんは戸建賃貸経営を諦めて売却する方向で話をすすめています。

原状回復の失敗はどうすれば防げた?
戸建て投資の失敗を限りなく0%にする方法

方法1 建築費と利回りを考える

Gさんは、1社だけの見積もりしかとっていません。これが最大の問題点といえます。複数の業者で見積もりをとっていたら、総工事費用が100万円は安くなったかもしれません。利回りにかんしても、家賃が7万円の物件に1,200万円の建設費では、利回りは7%。諸経費を含めると6.5%になります。空室時の収入が0になる戸建賃貸経営において、この利回りではリスクが大きすぎるので、せめて10%の利回りはほしいところです。家賃は同じでも、総工事費用を抑えられれば、利回りも高くなったはず。

建設する際、複数の業者で見積もりをとるのは基本です。多少は要望を満たしていなくても経営を続けられるように、ある程度高い利回り(10%~)を目指しましょう。Gさんのように初めて不動産投資を行う際は利回りをはじめ、知らないことが多く失敗につながりやすいもの。失敗しないように、事前に専門家に相談したほうがベストといえます。

方法2 春先を狙って完成時期を考える

Gさんの依頼した物件が完成したのは12月です。通常、引っ越しは3月と9月に集中するため、12月の完成は入居者が決まる時期に適していません。実際に入居者が決まったのは4月のため、12~3月までの間は空室状態に。戸建賃貸を始めるのであれば、入居者の多い時期を狙って2月や8月に完成させるのも一つの戦略といえるでしょう。

Gさんの場合、入居者を募集するタイミングも遅かったといえます。賃貸物件の媒介契約は、建物完成前でも行えるため、前もって募集をかけていれば、建物完成直後後に空室を生むリスクを減らせたはず。安定した不動産投資を行うためには、事前準備や募集など完成前に計画的に進めるべきことはたくさんあります。失敗しない不動産投資にするためにも、事前の準備や専門家への相談なども検討してみてください。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。