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一棟マンション投資の失敗率を限りなく0%にするには

一棟マンションのイメージ画像

マンション敷地全体を所有できる一棟マンション投資。自分の裁量の範囲内でできることが多く、運用次第で大きな収益を上げることができます。とはいえ、購入にかける金額が高い分、失敗を恐れる方も多いのではないでしょうか。ここではそんな一棟マンションの失敗やリスクを回避するための方法を、不動産の専門家・松谷氏の解説を交えながら紹介します。

一棟マンションのよくある失敗事例

予想外の修繕費による一棟マンション投資の失敗事例の漫画

格安で中古の一棟マンションを購入したWさん。予算はギリギリでしたが、今後の家賃収入を見込んでの決断でした。しかし、中古の物件ということですでに老朽化が進んでおり、雨漏りをはじめとするトラブルが続出!大規模な修繕が必要となり、費用は合計で数百万にものぼりました。予算いっぱいで物件を購入したWさんは当然払えるわけもなく売却することに…。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

不動産投資のエキスパート・松谷氏の見解は…

細かな資金計画を事前に立てていなかったことが失敗の原因として考えられます。今回の事例では古いマンションを購入していましたが、中古物件の場合は修繕の必要がある前提で予算を決めておくことが大切です。購入するかどうかは、物件の状態をしっかりと確認してから判断しましょう。

一棟マンションのデメリットとなるリスク

投資する金額が高い

区分マンション・ワンルームマンションでは特定の部屋だけを選んで数百万から投資することができますが、一棟マンションの場合は一棟丸ごと購入するので購入費は必然的に高くなります。その額は、数千万円から数億円単位。額が大きい分、失敗したときのリスクを恐れる方も多いようです。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

不動産投資専門のプロに相談するべき
一棟マンションのデメリットである金額の高さ。金額が高い分、失敗したときの損失が心配ですよね。しかし、区分マンションの複数所有と同様、一棟マンションの所有は空室リスク対策にもなり、また所有する敷地が担保価値を持つため銀行からの融資も受けやすくなるなど、比較的安全かつ安定した投資を行えます。

リスクを分散しづらい

一棟マンションで気を付けたいのが、マンション内での事件や事故などが起こるリスク。トラブルによって死傷者や自殺者が出た場合、物件の人気は大きく落ち込み、それだけ物件価格にも影響します。また火災や地震などの災害も起こらないとは言えません。物件が被った損害は所有者一人で背負うことになるため、その負担はとても大きなものです。また日々のメンテナンスや定期的な修繕工事も求められるため、無理のない資金計画をしなければ赤字状態に陥ってしまいます。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

まずは保険へ加入しておく
リスク分散の難しさは一棟マンションにおける最大のデメリットです。上にあげたようなさまざまなリスクに備えるためには、各種保険への加入や慎重な資金計画などのリスクヘッジをとることが重要。前もって準備をしておくことで、損害を最小化することができます。

所得に応じた税金額の上昇

一棟マンションの投資を始めるうえで知っておくべきは、税金は累進課税であること。所得が増える分支払わなければならない税金が増えていくため、その分を資金計画に組み込んでおかないと資金繰りが難しくなってしまいます。またマンションの購入費を分割で払っていた場合、支払いが終わればその分入ってくる所得が増えることになるので、さらに税額は上がります。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

税金に関する知識を身につけ、確実な計画を立てる
税に関する知識不足や甘い見通しの資金計画は失敗率を高めてしまいます。また十分な説明をしてくれない不動産会社にも要注意。ご自身でも税金に関する知識を身につけつつ、さまざまな不動産会社の担当者と納得のいくまで話し、より確実かつ安全な資金計画を立てましょう。

中古物件は修繕費が必要となる

中古物件は新築と違い修繕費が必要になる機会が増えてきます。とくに建築から十数年経っている物件の場合、設備や建物の修繕が必要となる可能性が高まります。設備や建物の修繕費は合計で数百万を超えることもあり、もし払えずに状況が改善されない場合、入居者が出て行ってしまうケースもあります。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

修繕費用をふまえた資金計画を立てる
中古の一棟マンションを買う場合は大規模修繕の費用も含めて考えましょう。築年数や設備の修繕周期から計算して、どこを修繕するべきかを計画しておく必要があります。分からない点は不動産会社に相談し、納得いくまで説明を受けてみてください。

家賃滞納による収入ダウン

入居者が家賃を滞納した場合、当然収入は入ってきません。すると、マンション購入時に組んだローンの返済金だけがかさんでいき、月々の支払い負担はさらに重くのしかかってきます。また、家賃滞納者がいることで次の入居者も募集できず、家賃滞納に関するうわさが立てばマンション全体の評価を下げてしまうかもしれません。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

滞納が続く場合は法的な処置も可能
家賃の滞納者をすぐに退去させることはできず、一定期間の猶予と個人間での交渉が必要になります。それでも滞納が続いた場合に初めて法的措置がとれるようになります。早期解決のためには、交渉時に専門家の力を借りて話を有利に進めることです。

一棟マンションのメリット

安定収入を得られる

区分マンションを1軒持つだけでは、月々の収入は微々たるもの。対して一棟マンションは区分を複数持つような状況になるので、月々の収入はそれだけ大きくなります。家賃や管理費なども自分で決められるため、運用次第では、家賃収入だけで裕福な生活ができるのはもちろん、さらなる投資へと拡大させることもできるようになります。

土地の担保価値で融資を受けやすくなる

一棟マンションを購入すると、マンションの敷地全体が資産となります。土地は資産価値が下がりにくく担保価値があるため、銀行からの融資も受けやすくなります。そのため少ない自己資金でもさらなる高額の投資を始められるでしょう。

将来的な選択肢が豊富

当たり前のことに聞こえますが、一棟マンション投資では、マンション全ての所有権を持つことになります。つまり、改築や新築、あるいは更地化や転売など、自分の判断で自由に行えるのです。また賃料や管理費の改定、修繕時期なども自分の裁量の範囲内で決定できるため、運用次第では収益を大きく向上させることもできます。

空室リスクを分散できる

区分マンション・ワンルームマンションと異なり、マンション全体を購入するのでいくつか空室があっても他の部屋に入居者がいることで収入が得られます。そのため投資を始める前には、空室率は何%まで許容できるかを計算しておきましょう。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

ハードルが高い分、収入は安定する

一棟マンションはマンションを丸ごと所有するため、区分マンション・ワンルームマンションと比べて空室リスクの回避や安定的な固定収入が望めます。しかし、それは継続的に入居者がいてこその話。では、どんな物件を選べば入居者は集まるのか?購入後に退去者が続出してしまったらどうしたらいいのか?初心者の方にはなかなか難しいと思います。ですので、それらをしっかり教えてくれる営業マンや、アフターフォローが充実している不動産会社を選ぶことが、不動産投資成功の一番の近道となります。

一棟マンションに向いている人の特徴とは

行動力があって入居者目線で考えられる人

インターネット上に掲載されている情報だけに捉われず、現地に足を運んでチェックできる人が不動産投資に向いています。物件から最寄駅までのアクセス面やスーパー。コンビニまでの距離、交通状況は現地に足を運ばないと分かりません。入居者の気持ちになって行動できる人が、オーナーに向いています。なかには、1つの物件に対して10回近く足を運ぶオーナー。不動産投資で成功するには、入居者目線で考える力と行動力が必要です。

一棟マンションで自己資金が必要な理由

リスクを回避するうえで大切

最近では自己資金なしでローンを組み、不動産投投資を始める人も増えてきました。

一棟マンションの場合、数千万円から億単位の金額を、自己資金なしのフルローンで借り入れることになります。返済や毎月の収支面から考えて、フルローンで始めるのはハイリスクです。当然ながら、借り入れた金額が大きいほど毎月の支払いも増えます。万が一、空室や家賃滞納・修繕費などの事態が起こり収入が減った場合に、支払いが滞ってしまう可能性。急な出費や予期せぬ収入ダウンに対応するため、自己資金や予算はある程度必要しておくほうが安定して運用ができるでしょう。

一棟マンション投資の利回りについて

利回りだけに固執してはいけない

一棟マンションは、ワンルームやアパートなどの不動産投資と比較して利回りが高くなるのが特徴です。利回りには、満室時を想定した表面利回りと、収支から数値を出す実質利回りがあります。実質利回りのほうが、毎月のランニングコストなども含めて正確な数値を算出できますが、計算式はとても複雑で、初めて不動産投資を行う人にとって難しい作業です。

また数字だけに捉われると、物件の資産価値や問題点を見逃してしまうことになりかねません。投資額が大きくなる一棟マンションの場合は、どの程度の利回りがいいのか、専門家の意見を聞きながら慎重にすすめるようにしましょう。

一棟マンション投資物件の選び方について

オーナーと入居者両方の目線をもつ

物件は、資産価値や設備などさまざまな指標から選びます。「直接還元法」や「DCF法」などの計算方法で算出した物件価格と相場価格を比較。他にも一棟マンションの資産価値は「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」と工法によって変わってきます。どの物件も入居者の決め手となりやすいのは利便性・設備・管理体制の3つ。地方は車を所有している人が多いため、駐車場の有無を確認しておきましょう。

収支面を意識して物件を選ぶのも良いですが、入居者にとって「住みたくなる物件」なのかが大切です。入居者が長く住み続けられる物件を探すには、入居者のライフスタイルやニーズでも意識して選ぶようにしてください。

一棟マンションは出口戦略まで考えて購入する

売却まで想定して購入するのが基本

不動産投資にもいずれ売却が必要になる時期がやってきます。物件を所有し続けると空室や修繕費用などの急な出費が発生するリスクが伴うもの。だからこそ、出口戦略として、「高値で売れるうちに」「経営状況を立て直すために」などの先を見越した売却となる出口戦略が大切。

一棟マンションは、建物だけでなく土地もセットになっているため、資産価値が下がりにくいともいわれています。売却した金額を基に新しいマンションを買い付けることで資産を増やしていくのが、一般的な方法です。物件を購入する段階から、最終的な売却まで考えて選ぶのが、失敗しない不動産投資のコツといえます。

一棟マンションのキャッシュフローについて

投資の目的に合わせた計算をする

不動産投資における収支を表したものがキャッシュフローです。正確な数値を算出するには、複雑な計算式が必要になりますが、大体の計算方法さえわかれば目安となる数字を算出できます。家賃から出費を差し引いた金額がキャッシュフローになるため、目標数値に設定するオーナーもいるようです。

ローンを組む際の返済比率によってもキャッシュフローの数値は変わるため、返済比率も考慮して目標を設定しなくてはいけません。ただ、空室時や修繕費など毎月の収支は変わるため、キャッシュフローも変動します。毎月の変動は仕方ないにしろ、最近でも年単位で黒字にさせるように意識しましょう。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。