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一棟マンション投資の失敗事例集

ミドルリスクと言われている不動産投資にも少なからず失敗しやすいパターンが存在します。このページでは一棟マンション投資の失敗事例からいくつかの事例を紹介。それぞれ不動産投資のエキスパート・松谷氏の見解も加えています。リスクを事前に把握し、対策を考えておくことは失敗率を下げるために大切なこと。正しい計画で投資を進めれば、失敗率は限りなくゼロに近づけられます!

CASE1.大規模な修繕費用がかさみにかさんで…

ギリギリで物件を購入したら修繕費が払えず

資金計画もそこそこに自己資金でギリギリ購入できる中古マンションを購入したWさん。家賃が入れば何とかなると思っていたようですが、購入した物件は傷みがひどく修繕するために予想以上の費用が必要になってしまいました。結局支払うことができず、大きな損失を出すことになったそうです。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

不動産投資のエキスパート・松谷氏の見解は…

Wさんが失敗してしまった原因は、資金計画が不十分だったこと。必要なのは物件購入費だけだと勘違いし、諸経費の存在を考慮していませんでした。特に中古マンションを購入する際は修繕費用がどの程度かかるかを考えておく必要があります。

修繕費用が払えずに一棟マンション投資に失敗した男が直面した損失は…?

CASE2.税金の支払いで手元に残る金額は…

所得が増えたのに支出も増えるカラクリ

入居希望者が途切れず、空室になることがほとんどないという条件の良い中古物件を紹介してもらったMさん。1年目は問題なく順調な経営を進めていました。しかし2年目、所得が増えたにもかかわらず税金の額もグンと上昇。以前よりも手元に残るお金が少なくなってしまいました。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

不動産投資のエキスパート・松谷氏の見解は…

不動産投資では物件購入時に税金の仕組みについても注意する必要があります。例えば減価償却は経費として計上できるため適用されている間は減税されますが、それは対応期間中だけ。期間終了後は所得が増えますが、その分税金も増えてしまいます。どのように節税できるか、いつどれほどの資金が必要かを事前に計画しておくのがベスト。計画に不安があれば、プロからアドバイスをもらいましょう。

必要になる税金の確認があまかった彼の不動産投資の結末は…?

CASE3.入居者トラブルで退去者が続出…

トラブルで空室が増え、収入が減ることに

Gさんが購入したのはすでに入居者のいる一棟マンション。以前のオーナーの方に「住人の中に心の病を患っている人がいる」と聞きましたが、その分安く譲ってくれたため深く気に留めずに購入を決めてしまいました。しかし、しばらくすると住人の病状が悪化。夜中に騒ぎ出すこともあり、そのせいで他の入居者が退去してしまう事態になりました。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

不動産投資のエキスパート・松谷氏の見解は…

すでに入居者がいる物件を購入する際は、必ず入居者の情報を詳しく聞いておきましょう。家賃収入で利益を得るには入居者の心地よい住環境づくりが重要。それには入居者の情報を知っておく必要があります。ただ「どのようなトラブルが想定されるのか」「契約時にどのような点を確認しておくべきなのか」は経験者でないとわからないことも多いでしょう。不動産投資に精通している人に相談するのが一番です。

入居者情報の確認不足でトラブルが相次いでしまったGさんのその後は…?

CASE4.管理会社の対応がずさんで…

すべて管理会社任せにするのは危険

Mさんが初めて購入した一棟マンションは、空室が1室だけのほぼ満室状態。リフォームもしばらく必要なかったので「おいしい物件だ」と思ったそうです。マンションの管理にかんしては、不動産会社に任せているため大丈夫だろうと、安心していたMさん。

しかし、2年経つ頃には空室が目立つようになり、新しい入居者も決まらない日々が続きました。気になったMさんは、2年ぶりに所有するマンションへ行くと、共有スペースの電灯が切れかかっており、ゴミも放置と散々な状態に…。管理会社のずさんな対応のせいでもありますが、定期的なチェックを怠った自分のせいだと反省していました。

管理会社の対応がずさんで退去者を複数出してしまったMさんのその後は…?

CASE5.騒音トラブルで…

難しい騒音ケースの場合

Cさんが管理している一棟マンションは、「上の階の足音が気になる」と住民の男性から苦情がありました。調べたところ小学生の子どもがいる家庭だったため、「多少の騒音は仕方がない」と思いつつ、Cさんから上の階の家族に注意したそうです。しかし、男性からの苦情は止まりません。原因となっている音の特定作業を行ったころ、室外機の音だと判明しました。気にするほどの音ではないにしろ、Cさんは防音シートを敷きできる限りの対策を実施。しかし、男性は納得がいかない様子で、結局退去となってしまい、空室を生むことになりました。

難しい騒音トラブルの対応に失敗したCさんの最善の対応策とは?

CASE6.ローン返済が追いつかず…

返済の見立てが甘く支払いに苦労する

一棟マンション投資を始めるため、ローンを活用しようと考えたFさん。希望では2,800万円の借入金額でしたが、1割にあたる280万円の自己資金を用意できませんでした。これが原因で複数の金融機関に断られたのですが、1社だけ2,800万円の借り入れを承認。いざマンション投資を始めてみると、ローンの返済に加えて、固定資産税や不動産所得税など想定外の支出が発生しました。家賃収入だけでは支払することは困難。追い打ちをかけるように修繕費用や運用費用など諸々の支出がFさんに迫ってきたのです。結局支払うことができずに大きな損失になってしまいました。

見通しが甘く一棟マンション投資に失敗したFさんのその後は…?

CASE7事前調査を怠ったせいで…

管理会社の言葉をすべて鵜呑みにした

奥さんの知人による紹介で、一棟マンション投資を始めたGさん。建物自体は古かったのですが、「リフォームしたばかりなので、しばらく大丈夫」という営業マンの言葉に安心したそうです。加えて、ホームページ上に載せられている写真を見て問題ないと判断し、1億円で購入しました。ところが、購入してしばらく経つと空室が目立つように。そのたびにリフォーム代や募集費用として出費が増えていきます。赤字の月もあれば黒字の月もあり、うまく運用を軌道にのせることができないGさんが改めて物件を調査。周辺住民から人気のない物件、時代に合わない間取りの造りなど問題点が発覚しました。

事前調査を怠ってしまったGさんのその後について見てみる

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。