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CASE2.税金の支払いで手元に残る金額は…

安い物件価格に利回りの高さも望める一棟マンション。魅力的な要素もありますが、それだけで購入を決めてしまうのは賢い選択とは言えません。購入後支払うことになる税金の額を知っておかなければ、後に増額された税で経営が厳しくなるといった事例も。税金で失敗してしまったMさんの体験から、失敗しないための対策方法を知りましょう。

所得税の支払いで資金繰りが厳しくなり失敗した話

価値の高い物件を紹介されて購入

不動産会社から中古の一棟マンションを紹介してもらったMさん。紹介してもらった物件は空室もほとんどないうえ、空室ができてもすぐに入室希望者が来てくれるとのことで購入。物件価格も安く、利回りも高いので問題は起きないだろうと考えていたそうです。

最初の1年目は何も問題なくローンの返済もできていたので、経営は順調でした。しかし、2年目には所得税や事業税といった税金の額が大きく上がったのです。前年の所得に比例して上がる税金に、Mさんは自身の貯金を崩して支払いに応じました。

さらなる税の増額で悪化した資金繰り

Mさんは購入費を一定に分けて払う減価償却を利用していましたが、古いマンションで費用も高くないためすぐに支払いが完了。その分の所得が増えたせいでさらに税金が上がってしまったのです。返済にあてるお金も帳簿には所得として申告する必要があったので、ますます資金繰りが厳しくなり手元に残るお金はほとんどありません。これ以上の投資はできないと判断したMさんは、マンションを売却することを決めました。

松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

不動産投資のエキスパート・松谷氏の見解は…

Mさんが失敗した原因は、物件価格の安さと利回りの高さ、空室状況だけを見て購入を決めてしまったことにあります。物件価格や利回りなども気にかけるべき点ではありますが、税金の仕組みにも目を向けるべきでした。また、減価償却の終了後など増える所得と税額を予想して資金調整を行うことが大切です。目の前の利益だけでなく、先を見据えた計画を立てることが失敗を防ぐための対策となります。

税金増額での失敗はどうすれば防げた?
一棟マンション投資の失敗を限りなく0%にする方法

方法1:不動産投資のプロに相談する

購入後の税金がどれだけ必要になるか、数年先の経費まで予想して計画するのは投資者だけだと難しいかもしれません。まずは投資を始める前に、不動産投資の提案をしてくれる会社に相談してみましょう。どのようなマンションを購入したいのか、設備や築年数、予算などを伝えることで投資者の要望に合った提案をしてくれます。不動産のコンサルティング事業を営んでいる会社もあるので、まずはプロに相談して資金計画を立てることがおすすめです。

方法2:固定資産税を軽減する

固定資産税は特例として減額されるケースがあります。小規模住宅用地(住宅の敷地内にあり、一戸につき200m2以下の部分)では課税標準額×1/6、一般の住宅用地(住宅の敷地内で、一戸につき200m2を超えている部分)だと課税標準額×1/3の分固定資産税から減額される仕組みです。また、新築の建物で3階建て以上、耐火構造もしくは準耐火構造なら新築後5年間は固定資産税が1/2となります。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。