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CASE6.ローン返済が追いつかず…

一棟マンション投資を行なう際に返済できる額以上に銀行から借り入れてしまうと、当然ながら失敗し、破産する可能性もあります。住宅ローンとはルールが違う不動産投資ローン(アパートローン、マンションローン)は、身の丈に合わない借入に繋がりやすいので注意が必要です。

返済の見通しが甘くローンで失敗した話

1つの銀行だけが満額承認

一棟マンション投資を始めるために、ローンを利用しようと考えたFさん。複数の金融機関へ足を運び、審査を受けました。Fさんが希望していた借入金額は2,800万円。しかし、1割にあたる280万円の自己資金は用意できませんでした。そのため多くの金融機関では、借入金額が2,540万円までに減額されることに。

諦めかけたFさんに、1つの金融機関だけが満額2,800万円を承認。「なぜこの銀行は満額を出してくれたのだろう?」と疑問に思うものの、不動産営業マンの「銀行が審査した結果承認されたのなら、十分返済できますよ」という言葉に背中を押され、借り入れることにしました。

支出が多く返済が難しい状態に

いざマンション投資を始めてみると、ローンの返済に加えて固定資産税や不動産所得税など、これまでかからなかった税金が発生。予想していた支出を超えてしまい、支払いが難しい状態に陥ってしまいました。

住宅ローンで受けられる控除や優遇措置は、不動産投資ローンでは対象外です。さらにFさんへ追い打ちをかけるように、退去の際に必要な補修費用やランニングコストなど、予想以上の支出が。

銀行で満額承認を受けた際、本当に返済できるのか支出の計算を怠ったがために起きた失敗でした。その後Fさんは破産を避けるために、物件を手放したそうです。</p >

ローンでの失敗はどうすれば防げた?
一棟マンション投資の失敗を限りなく0%にする方法

方法1:支出内訳に明確化と綿密な計算

不動産投資は、住宅ローンのように優遇措置やローン控除がありません。そのうえで新たにかかる税金もあります。住民の退去や老朽化にかかる修繕費用を考慮しながら、支出を計算しておくことが必要です。ただ、初めて不動産投資を行なう人がランニングコストも含めて考えるのは難しいもの。不動産のプロに相談しながら確実な返済プランを立てるのが良いでしょう。

方法2:物件の収益性を見る

不動産投資ローンでは、年収や勤続年数など、安定した収入があるかを審査すると同時に、不動産自体の収益性も審査。資産価値の高いマンションであれば、売却することで返済できます。

満額承認への近道は、承認してくれる金融機関を探すのではなく、資産価値の高い一棟マンションを購入すること。マンション投資に関してコンサル会社に相談する時も、収益性の高い一棟マンションを紹介してくれるところを選ぶのが良いでしょう。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。