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CASE7:現地調査を行わなかった結果…

一棟マンション投資を行なう際、現地調査に不安があると後々大きなリスクを背負うことに…。こちらのページでは現地調査をしっかり行わなかったケースを紹介します。

事前の調査が甘かったせいで失敗した話

軽い気持ちで紹介された社長の話を聞いてみることに

Gさんは、関西の大手商社メーカーに勤める45歳男性です。結婚しており、5歳年下の奥さんがいます。もともと不労所得に興味があり、株やFXなどは経験済み。2008年のリーマンショックによる大暴落で、大きく損をしてしまったという苦い経歴の持ち主です。この経験からか、いったん株からは身を引き、本業に汗を流す日々を暮らしていました。そんなGさんに転機が訪れます。Gさんの奥さんが、友人経由で不動産投資会社の社長を紹介してもらうことに。当然Gさんも、不動産投資関連の話を聞くことになったので、夫婦で六本木にあるオフィスに足を運んでいます。

社長の人柄に心が動きかける

出迎えてくれた不動産投資会社の社長は、30代後半の男性。高そうなブランドスーツを身にまとっており、いかにも「成功者」という風貌の持ち主だったそう。Gさん夫婦はそのまま応接間に通され、社長から不動産投資についての説明を受けました。

なんでも、この社長が始めた不動産投資会社は収益マンションを専門に取り扱っており、自社で仕入れた物件を販売しているとのこと。自社物件のため、契約時の仲介手数料が無料になるうえに家賃保証が付いてくるという説明を受けたGさん。「お客様ファーストでやっている」、「プロのわたしたちに任せてほしい」という熱心なアプローチを受け、とても誠意がある会社だと思ったそうです。その日は契約せずそのまま帰宅しました。

地方の中古一棟マンション投資を始めることに

不動産投資会社に足を運んだ日から、Gさんよりも不動産投資に興味を持ったのは奥さんだったそうです。その後も、不動産会社に足を運んでいたようで、おすすめの物件情報の資料を見つけてはGさんに見せてきました。Gさんいわく、ピンと来たのが奈良県にある一棟マンション。築25年経過している物件でしたが写真を見る限りとてもきれい。購入費用は1億円で、利回りは10%と高水準。毎月10万円程度の家賃収入が入ってくる計算です。

色々調べてみると、マンションは、バスとトイレが一緒になっているユニットタイプの1Kが30戸あり、当時は空室が1室以外すべて入居者で埋まっていた状態。気になったので、不動産投資会社に足を運んで話を聞くことに。担当の営業マンは、「ずっと満室だったから大丈夫ですよ」「リフォームしたばかりなので修繕費が発生しません」。などの後押しもあってGさんはこの一棟マンションを30年ローンの融資を受けて購入しました。

購入後に問題発生

購入してみると、聞いていた話とは違い空室は頻繁に発生。空室が出るたびにリフォーム代や募集費用として20万円近くの支出が出ていきます。空室は2ヶ月に1戸ずつ発生したので、しばらくは赤字状態が続きました。加えて築25年の物件なので、「30年後もこのまま貸せるはずがない…」とGさんは頭を抱えました。外壁を塗ったり水道の配管を買い替えたりすると1,000万円程度の修繕費用が発生。時間と共に、問題点が次々と浮き彫りになってきたそうです。Gさんが他の不動案投資会社に自分の物件の話をしたところ、「バストイレが一緒になっているタイプはあまり人気がない」と一言。契約前にしっかり現地調査や物件の評価を下調べしなかったGさんは、落胆しました。ただ黒字になる月もあるため、破綻したわけではありません。しかし、今後もローンを背負ったままこの物件の運用を続けていけるのか、不安と戦う日々を過ごしています。

購入時の失敗はどうすれば防げた?
一棟マンション投資の失敗を限りなく0%にする方法

方法1:なんでも営業マンの話を鵜呑みにしない

失敗の原因としてGさんの調査不足があげられます。現地に足を運んで物件の確認、周辺住民や他の不動産から見た物件の印象。バスやトイレなどのユニットバスタイプの今後の需要など、事前に調べたのであれば防げたミスです。

方法2:売却のことも想定したうえで購入すべき

築25年経っているマンションにもかかわらず、融資期間は30年と収益評価のバランスが崩れてしまっている状態です。建物の老朽化に伴い資産価値が減少する中で、入居者を確保するために家賃を下げる可能性も考えられるでしょう。家賃を下げれば家賃収入も減りますが、支払金額は契約時のままなので苦しい返済になることが予想できます。売却となった場合、老朽化が進んだマンションの買い手を見つけるのは難しいでしょう。不動産投資は購入してからがスタートです。購入したあとの収益や出費の計算などを加味したうえで提案してくれる、不動産投資会社や営業マンを選びましょう。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。