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一棟マンションのキャッシュフローについて

キャッシュフローとは、物件にかんするお金の流れを意味しています。家賃収入、資産価値、出費など物件の資産を図る項目は複数ありますが、キャッシュフローが多いか少ないかが最も重要です。マンションオーナー経営において知っておくべき項目ともいえます。こちらのページでは、一棟マンションのキャッシュフローにかんしてまとめてみたので参考にしてください。

一棟マンションのキャッシュフローのシミュレーション

キャッシュフローのおもな計算方法は「税引き後利益」-「返済元金」+「減価償却費」になります。ただ、固定費や税引き後の利益の計算など、正確なキャッシュフローを計算することは非常に複雑。

自分で計算する際は、費用や空室による損失など細かく分けて計算しなくてはいけないため、膨大な作業になってしまいます。一般的に、専門家に依頼するかアドバイスを受けながら計算する方が最も効率的です。ここでは、キャッシュフローについて簡単なシミュレーションをもとに解説します。

シミュレーション(新築物件)1

  • 物件価格は1憶円
  • 利回りは7%
  • 自己資金2,000万円
  • 銀行から8,000万円の融資
  • 金利2.3%
  • 30年ローンにて購入

年間家賃収入が700万円あり、固定経費を70万円と仮定すると、ローン返済額(元利)は369万円。全体の収益からこれらの経費を引くと、年間収支は261万円です。この金額を月ごとに分けると、毎月21.7万円ぶんのキャッシュフローが生まれる計算になります。

シミュレーション(中古物件)2

  • 物件価格は1憶円
  • 利回りは10%
  • 自己資金2,000万円
  • 銀行から8,000万円の融資
  • 金利3%
  • 18年ローンにて購入

中古物件は新築よりも利回りが高くなるため、同じ物件価格でも手元に入る収益が変わってきます。上記の場合、年間家賃収入が1,000万円、固定経費は120万円と仮定。ローン返済額(元利)が575万円になるため、年間の収支は305万円のプラスになります。月額換算で25万円のキャッシュフローが生まれる計算です。

シミュレーション1、2は満室状態を仮定した大まかな計算方式を採用しているため、すべてのケースに当てはまるとは限りません。空室がある場合は、そのぶん収益も下がります。加えて、中古物件の場合は急なリフォームや修繕費などの急な出費もあるため、毎月のキャッシュフローが変わる可能性も考えられます。

投資の目的に合わせたキャッシュフローの目標とは

不動産投資における目標設定の指標として、キャッシュフローは活用されています。収支計算に基づいて算出されるため、数値化しやすく分かりやすいのが特徴です。一人で完璧に計算しなくても、物件の購入価格や利回り、大体の固定費さえわかれば大まかな数値は判断できます。

大体の計算ができるようになれば、目標となる年間キャッシュフローを達成するために、「何棟を運用したらよいのか?」という指標にもなるでしょう。

一棟マンションは、購入費用が高くなるぶん上手くいいけばリターンも期待できます。例えば、年間のキャッシュフロー1,000万円を目指す場合は、1つの物件だけで1,000万円の利益を狙うのか、年間200万円の物件を5つ所有するのか。どちらをとるかで戦略が変わってきます。

銀行融資が受けづらくなることも想定にいれる

1つの物件で、1,000万円のキャッシュフローを目指すのであれば、単純計算で物件価格1億円の10%の利回りが期待できる物件を狙うのも良いでしょう。早期の利益を狙って5億、6億で利回りが10%近くある物件を選ぶ戦略もあります。

しかし、高額な費用が発生する一棟マンションにおいては、2億円以上の融資を受けるのはとても厳しくなるのです。現実的には、2億円以内の物件をいくつか所有して、目標キャッシュフローを目指していくことになるでしょう。

リスク面からみても、ある程度分散させたほうが安全です。仮に、1棟のみに収支が集中していた場合、万が一の事態に対処できない恐れがあります。物件に問題が発生して退去者が続出してしまうと、収支が減りリフォーム代が発生し、キャッシュフローのバランスが一気に崩れてしまうもの。収支どころかマイナスにもなりかねません。

その点、いくつか収支となる物件を分散させておけば被害を最小限に留めることもできます。安全に運用しつつ目標のキャッシュフローを達成するには、余力をもって4年~8年程度のスパンで物件を増やしていきましょう。

返済比率は50%以下に抑えるのがベスト

銀行から融資を受けて物件を購入する場合、返済比率を50%以下に抑えることを意識してください。返済比率が高くなると、目標とするキャッシュフローに届きづらくなります。返済比率を下げるには、融資期間を長く設定すればOK。

ただし、一棟マンションの場合、物件の残存耐用年数や修繕費なども考える必要があります。融資期間を長く設定しすぎても物件の資産価値が下がり、家賃が下がってしまったら元も子もありません。返済比率50%はあくまで一つの目安。この場合は、不動産投資の専門家と話し合ったうえで、物件の資産価値に対する適切な返済比率と融資期間を設定しましょう。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。