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一棟マンションの出口戦略について

不動産投資は出口戦略がとても大切だといわれています。ただ、初めて不動産投資を行う場合、出口戦略といわれてもいまいちピンとこない人がほとんどでしょう。以下に出口戦略の大切さや成功させるポイントなどをまとめてみました。特に一棟マンション投資は出口戦略が豊富といわれています。不動産投資で失敗しないために必ず必要な知識なので、ぜひ参考にしてください。

出口戦略を考えるべき理由とは

株やFXにも購入と決済があるように、不動産投資にもいずれ売却が必要となる時期があります。運用が順調でも、売却に失敗したらそれまでの利益が吹き飛んでしまうだけでなく、負債になる可能性もあるのです。運用と同時に、売却を見越したうえで物件を選ばなくてはいけません。その点、一棟マンションは、建物と土地を一緒に購入します。

建物は経年劣化によって資産価値が下がってしまいますが、土地の資産価値は下がりにくいため、総合的に資産価値が下がりにくいといえるでしょう。いざというときは、土地を担保にして売却したり、金融機関から借り入れたりと、出口戦略の豊富さが魅力です。

出口が必ずあることを理解する

物件を所有し続けるのはそれなりにリスクが伴うもの。家賃滞納や急な修繕費など、予期せぬ支払いと隣り合わせなのです。一棟マンションともなれば、リターンも大きい分、リスクも大きくなってしまうもの。

築年数の古い物件は、経年劣化や空室リスクによって資産価値やキャッシュフローが年々下がっていく可能性があります。長期的に資産を形成するために粘り強く運用するのも良いですが、負債が大きくなってしまう前に、売却した方が良いケースも。だからこそ、「高値で売れるうちに」「経営状況が傾く前に」といった先を見越した出口戦略が大切なのです。

出口戦略を成功させるためのポイント

出口戦略を意識した物件選び

想定通りの売却価格で売るには、売却時にも十分な価値がある物件を選ぶことが大切です。売却した物件を購入する人も投資家である可能性が高いため、投資家目線で魅力のある物件を維持できるかが大切なポイント。

投資家が魅力を感じる物件は、「立地条件や物件の状態」「空室率」「利回り」の条件を満たした物件。つまり「利回りが高く、収益が見込める物件」を購入の対象としているのです。

一棟マンションの場合は、建物と土地がセットになっているため土地の需要も考えたうえで物件を選ぶことが大切です。建物だけを取り壊して土地として売却することも可能です。

最も高く売れるタイミングで売却する

出口戦略は「高く売る」ことに注力しがちですが、「いつ売るか」という戦略も考えなくてはいけません。「投資の収支がプラスになるタイミング」で売却するのが理想です。購入した不動産を売却する際は、ほとんどの場合、購入価格よりも低い価格になります。値下がり幅と保有期間の家賃収入を差し引いて、プラスになるタイミングが売却に適したタイミングです。

購入価格-現在相場+売却時までの家賃収入=現在の収支

現在の収支部分がプラスになっていれば投資は成功です。「現在相場」が下落する前に、売り抜けるようにしましょう。運用する際は、「不動産取引価格情報検索」のサイトを参考に、実際の取引価格や物件の情報を確認してください。

値下げ交渉にはかんたんに応じない

不動産を売買する際に、必ずといっていいほど新しい買主が値引きの交渉を持ちかけてきます。どうしても早く売却・現金化しなくてはいけない事情がないのであれば、安易に値下げに応じないのも戦略の一つ。一棟マンションの購入となると、大きな金額が動くため、購入時に渋るオーナーもいるようです。

ただ、購入時や保有期間を想定して運用してきた物件であれば、他の投資家の目に留まる可能性があります。複数の投資家と交渉して、良い条件で売却しましょう。

反対に、出口戦略を考えずに購入した場合は物件の資産価値に正式なジャッジをくだすことが難しくなります。「早く売却したい」という焦りから、悪条件の売却になってしまうことも。そのため、購入時や運用時に出口となる売却を想定して運用することはとても大切なのです。

出口戦略が成功した事例

一棟マンションの出口戦略成功例

物件価格は4,000万円で、売却時の価格が3,000万円です。ただ、これまでの支払いを除いた家賃収入が1,600万円なので、トータル金額が600万円のプラスになっています。

ほとんどの場合、購入時の価格より売却時の価格が安くなるため、値下がり幅と毎月の家賃を差し引いて、トータルがプラスになればOK。出口戦略は成功といえます。

自分で決めるよりも専門家にアドバイスを求めたほうが効率的

出口戦略は、不動産投資を始めるうえで必ず考えなければいけません。物件購入時や運用時は、売却を想定した施策を行いましょう。ただ、不動産投資をこれから始める人にとって、物件の資産価値や出口戦略を考えるのは容易ではありません。市場の価値やニーズなど、あらゆる面を想定して不動産の価値を決定する必要があるのです。

こんな時こそ、不動産投資の専門家に相談してみるのがベストといえます。最新の不動情報や最適な投資方法を案内してくれるでしょう。他にも税務関係のアドバイスを行っているため、不動産投資を考えている人は一度相談してみることをおすすめします。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。