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一棟マンション投資に向いている人とは?

一棟マンションやアパート経営といった不動産投資を経営に失敗している人は数えきれないほどいます。ただ、しっかり成功している人がいることも事実。こちらのページでは、不動産投資に向いている人とそうでない人の特徴をまとめてみました。

一棟マンション投資に向いている人の特徴

積極的に現地に足を運ぶ

マンションやアパートの経営を始めるに至って、物件選びはとても重要。ホームページで公開されている情報や部屋の写真を見ただけで購入を決めるのは、後々悲しい結果を招くことになりかねません。大切なのは、現地に足を運んで自分の目で確認するということ。不動産投資に成功した人の多くは、気になる物件の現地調査を徹底して行っています。

最寄り駅からのアクセスや、治安の良さ、近隣の騒音も含めて厳重にチェック。単身世帯をターゲットにするのであれば一人で通える飲食店が近くにあるのか、家族をターゲットにした場合、公園やスーパーが近くにあるのかなど、さまざまな条件を想定し確認を行います。

なかには、1つの物件に対して10回近く足を運ぶ人も。このように、物件選びに対して不動産任せにせず自ら積極的に物件を見て回る人が不動産投資に向いているといえるでしょう。

建物の状態調査

外観の第一印象や日当たりや眺め、割れや破損状態、内装や駐車場の環境を現地で確認するようにしましょう。

周辺環境の確認

スーパーやコンビニがあるのか、学校や病院、銀行や役所までの距離。夜の街灯が灯いているのか確認してください。

周辺聞き取り調査

購入予定の物件の近くや、商店街で聞き取り調査も大切です。近隣住民の印象や住環境、不便な点はないかなど、周辺の住民に聞くのもありです。

一見大変とも思える上記の現地調査を、積極的に行う人こそ不動産投資に向いている人といえます。

リターンよりもリスクについて考えている人

マンションやアパート経営を検討している人の多くは、「毎月いくらの収入が入ってくるのか?」という利益ばかりに目が行きがち。しかし、本当に大切なのは出費やリスクについて理解することです。「どれぐらいの支出やリスクがあるのか?」しっかり考える人が不動産投資に向いているといわれてます。

空室、家賃滞納、修繕費など不動産投資には予測不可能なリスクや支出を伴うことが多々あります。このようなリスクを、ある程度想定して資金を用意していればほとんどのピンチは乗り越えられるはずです。

反対に、収益面ばかりを考えて運用を行った際はリスク発生時に迅速な対応が困難になります。「毎月の家賃をローンに充てるから大丈夫」と考えるのは危険な綱渡りと認識しましょう。

つまり、ぎりぎり支払いができる資金計画では修繕費や空室といった収入が途絶えてしまった場合に対処できないのです。収益だけでなく、リスクにも注力して考える人が不動産投資に向いています。

入居者目線で考えている

住む人がいてこその家賃収入です。家賃収入を継続して得るためには、入居者に長く住んでもらうことが必須条件。退去となった場合でも、次の入居者がすぐに決まる物件でなければ、安定した運用はできません。つまり、入居者にとって「住みたい!」と思えるような物件選びが大切です。

オーナーは、入居者の立場を重視して、長く住んでもらえるような管理をしなくてはいけません。入居者のことを親身になって考えてあげられる人が、不動産投資のオーナーに向いています。

「修繕費がもったいない」「クレームは面倒」「共有スペースの清掃回数を減らして清掃代を浮かそう」。このように、オーナーの利益や都合ばかりを優先してしまうと入居者は離れてしまいます。

賃貸管理会社とのコミュニケーションを大切にしている

物件後の賃貸管理業務は多岐にわたります。大多数のオーナーは本業の傍らで不動産投資を行っているため賃貸管理会社に業務を任せるのが一般的です。その際、肝になるのが賃貸管理会社とのコミュニケーション。

専門的・実務的な対応は賃貸管理会社に任せることになりますが、時にオーナーが決断すべき場面もあるため、概要は知っておくべきです。物件の資産価値や運用状況、入居者や市場の動向など最低限のことは頭に入れておきましょう。

賃貸管理会社の担当の人と定期的に会って情報を聞くことが大切です。普段から話し合ってコミュニケーションをとっておけば急な依頼事も頼みやすいですし、市場に出回らない情報を知るきっかけになります。なので、不動産投資のオーナーになるためには、コミュニケーション能力は必須です。

一棟マンション投資に向いていない人の特徴

利回りの高さだけを考えている

一棟マンションやアパートの不動産投資において、表面利回りは物件を選ぶうえで重要な指標です。利回りが高いほど収益率が上がり、手元に入る現金が増えます。

しかし、表面利回りは入居者が継続して家賃を払うことを前提として計算している数字にすぎません。なので、表面利回りだけで物件の購入を決めるのは、大きな損失につながる可能性があります。

利回りが高い物件ほど購入価格が割安で、建物の築年数がかなり経過していることがほとんど。築30年以上の老朽化が進んだマンションやアパートに住みたいと思う人がいるでしょうか?入居者が見つからなければ、利回りどころか家賃収入もありません。

利回りを高くしているのにはそれなりの理由があることを認識しておきましょう。物件広告に掲載された利回りの高さばかりに注目する人は不動産のオーナーには向いていません。

オーナーになることが成功と考えている

不動産のオーナーになることは、ゴールではありません。インターネットの広告や雑誌では、「不動産オーナーになれば自動的にお金が入ってくるので何もしなくていい」といった文言が目立ちます。確かに、運用がうまくいけばそのような不労所得も得られるでしょう。最近はオーナーの運用を全面的にサポートしてくれる会社が増えてきました。

しかし、リスクヘッジや新たな施策を決める最終的な舵取りはオーナーがしなくてはいけません。つまり、オーナーになることはスタートラインに立っただけにすぎないのです。入居者を確保するための情報収集や、税金対策などやるべきことは山ほどあります。

オーナーになったことだけにとらわれず、ひたむきに学んで取り組む姿勢を持っている人が不動産投資を成功させるのです。

総評

マンションやアパート投資において、向いている人とそうでない人の特徴を紹介しました。リスクや収益など分からない点が多々あると思いますが、最初から理解している人はいません。不動産投資はよく分からないけどやってみたいという人は、自分に適した不動産投資会社を選ぶことから始めてみてはいかがでしょうか。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。