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一棟マンション投資物件の選び方

不動産投資を始めるうえで、物件選びは慎重に行わなくてはいけません。以下に物件選びのコツや一棟マンションの種類、メリットについてまとめてみました。

割安な物件を選ぶための不動産価値の計算方法

不動産を購入する前に、当然ながら物件の資産価値を判断する必要があります。不動産の資産価値は、対象となる物件が生み出す収益価格を算出することで判断が可能。以下に計算方法をまとめてみました。

収益価格の計算方法

おもに「直接還元法」と「DCF法」があります。直接還元法とは、永久的に不動産を保有した場合、1年間の運用で得られる純利益に着目して収益価格を決める方法です。

1年間の純利益÷還元利回り=対象不動産の収益価格

対して、DCP法は、対象となる物件の所有期間中に得られる純利益を、現在の価値へと換算したもの。他にも、売却を想定した価格を現在価値に算出することもできます。直接還元法より精度が高い計算といわれていますが、計算が複雑なため、投資初心者がすぐに使いこなすのは難しいもの。計算する場合は、税理士や不動産管理会社知識を持ったプロからのアドバイスを求めた方が効率が良いでしょう。

相場価格を知ることも大切

購入を検討している物件の価値を知ること以外にも、市場の相場を知っておくことも大切です。国土交通省が運営している「土地総合情報システム」にて、購入や売買の取引価格にかんする情報が掲載されています。適切な取引額や市場価値を判断する目安になるため、物件の価値や取引額を確認するためにも活用してみてください。

入居率が安定している物件を選ぶ

入居率が安定している物件とは、賃貸としての需要が高く、多くの人から住みたいと思われるような魅力ある物件です。具体的には以下のような条件が挙げられます。

  • 物件周辺の利便性が良い
  • 管理体制や定期メンテナンスが充実
  • 時代や需要にマッチした設備・造り

物件の利便性は入居の決め手となる可能性が高い

住居や会社の事務所など、利用目的が違っても利便性が高い物件は多くの人の目に留まるでしょう。交通の面では、「最寄りの駅から徒歩10分以内」「利用する路線からターミナル駅まで行きやすい」などのポイントをチェックしてください。

また、「コンビニが近くにある」「ドラッグストアやスーパーが近い」といった日常生活における利便性もチェックしておきましょう。

ただ、地方の物件の場合は入居の決め手が上記とは少し変わります。車で出勤や買い物をされる人が多いため、駅やコンビニからの距離はさほど関係ないといえるでしょう。駐車場の有無が大切になってくるため、物件選定する際入居者の傾向やターゲットも想定することが大切です。

管理体制や定期的なメンテナンスがしっかりしている

物件の購入後の管理・運用は不動産管理会社に任せる人がほとんどです。いくら良い物件でも、管理体制がずさんであれば自ずと入居者は離れてしまいます。つまり、不動産管理会社選びは物件選びと同じぐらい大切。物件がきちんと管理・メンテナンスされているか、不動産会社の評判や取り組みもチェックしましょう。

  • 共有スペースの状態
  • 修繕計画がきちんとされているのか
  • 定期点検の内容

これらの項目をしっかり行ってくれるか確認してください。

時代にマッチした設備・仕様

入居者の多くは、部屋の間取り、広さや設備などの住み心地を重視して物件を選びます。最近では、防犯カメラやオートロックなどのセキュリティにかんする声が増えてきました。他にも、収納スペースを意識したウォークインクローゼットも好まれる傾向にあります。ターゲットとなる入居者をファミリー、単身世帯のどちらに絞るかによって間取りも変わってくるでしょう。入居者にとって住みやすい間取りなのかも物件選びの基準といえます。

資産価値が高い物件

物件の資産価値が高いと万が一の事態に購入者の負担を減らしてくれます。不動産投資を行う人の多くは、金融機関のローンを通して購入し、数年かけて返済。仮に購入者がローンの返済をできなくなった時も、資産となる物件を担保にして返済することが可能です。資産価値が高ければ、負債額も減らすことになり購入者の負担も減ります。

金融機関側からしても、返済が難しい場合の担保として資産価値を確認します。資産価値の高い物件のほうがローン審査が通りやすいため、物件を選ぶ際は、「物件の立地は地価が高いエリア」「きちんと管理されている」なども選定条件にしてください。

一棟マンションの種類

ひとくちに「一棟マンション」と言っても、種類はさまざま。ここでは「種別」と「構造」に分けて説明します。資産価値がある物件を知っておくために構造も理解しておきましょう。

木造(w造)

建物の建築構造を支える骨組みにあたる部分に木材を使用する構造です。建築費や修繕費が比較的安く、固定資産税が安くなるといったメリットがあります。反対に、音や振動が伝わりやすく耐火性にも弱いのが難点。法的対応年数も22年と短く、木材の腐食やシロアリの被害などもあります。

鉄骨造(S造)

建物の骨組みに、鉄・銅製の部材を用いる構造です。耐震性に優れており、木造よりも高い建物の建設が可能。法的対応年数も34年と木造よりも長期間。住宅外と内の温度調整ができないため、住宅内に結露が発生することもあります。

鉄筋コンクリート造(RC造)

建物の骨組みに鉄筋コンクリートを用いた構造です。耐震性や耐火性に優れ、断熱性も高いのが特徴。音や振動も伝わりにくく、鉄構造よりも高い建物の建設ができます。法的耐用年数も47年と長い工法です。一方で、建築費や修繕費が高くなり、結露が発生しやすいといったデメリットもあります。

中古物件と新築物件はどちらのほうが良い?

新築マンションのメリットデメリット

誰も入居していないため、すべての設備が新しくきれいなので人気があります。デザイナーズマンションであれば、部屋のレイアウトを入居者の好みに合わせて変えられるのが特徴。設計にかんしても、最新の耐震設計を採用していると需要が高く入居者を獲得しやすいといわれています。

ただ、新築の場合は毎月の家賃を少し高く設定しなくてはいけません。交通アクセスや立地、環境面などを考慮しなければ家賃設定が中古マンションと同じになってしまうこともあります。加えて、中古マンションよりも高額なため、毎月のキャッシュフローがマイナスになってしまう可能性も考えられるのです。

中古マンションのメリットデメリット

新築マンションに比べて価格が安く、購入しやすいことが最大のメリットといえるでしょう。加えて、対象物件の過去のデータから入居率を確認できます。中古でも、最寄りの駅からの距離や周辺状況などの立地条件が良ければ入居率が高くなり、家賃もある程度高く設定できるのです。

ただし、修繕積立費用や大規模なリフォームなど予想外の出費が発生する可能性もあります。中古物件のため資産価値も低く、売却する場合も期待していたほどの利益がでない可能性もあるのです。

まとめ

一棟マンションの不動産投資を始めるに至って、高額な金額が動くため物件選びは慎重に行ってください。物件選びのポイントで色々迷う人がいますが、迷う前に専門家へ相談することをおすすめします。最新の不動産情報や投資に最適な物件をわかりやすく案内してくれるでしょう。

数ある不動産会社の中から、しっかり親身になって相談を受け付けてくれる不動産会社を選ぶようにしてください。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。