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一棟マンション投資の利回り

一棟マンションの不動産投資を始める際、物件を購入するときの物差しとして「利回り」を重視される人が多いようです。ただ、利回りはあくまで「投資を始めた結果として表れるもの」ということを認識しておきましょう。以下に、一棟マンション投資で失敗しないための利回りの種類や経営のポイントをまとめました。

利回りとは?

一口に利回りといっても、表面利回りや実質利回りなどの種類があります。物件を購入する際の指標として活用してもいいですが、不動産投資は物件を購入してからが勝負。一棟マンションに限らず不動産投資を始めるのであれば、運用だけを検討するのではなく、利回りについても理解しておきましょう。

表面利回り

表面利回り=年間収入÷物件価格×100

表面利回りとは、単純に年間収入を購入費用で割った利回りのことを指します。物件情報に記載されている利回りのほとんどは表面利回りです。管理費や税金などの経費を含めずに計算した利回りなので、大まかな収益を捉えるのに適しています。一棟マンションにおける表面利回りは、アパートやワンルームマンションと比較して少し高いのが特徴です。

  • 一棟マンション:7.97%(2017年10月~12月期:8.08%)
  • 区分マンション:7.71%(2017年10月~12月期:7.71%)
  • 一棟アパート:8.78%(2017年10月~12月期:8.89%)

一棟マンションの場合、RC構造・木造物件など工法によっても利回りが変わります。木造であれば上記の利回りよりも少し高い8%台も期待できるそうです。

実質利回り

実質利回り=(年間収入-年間支出)÷物件価格×100

実質利回りとは、不動産投資にかかる経費をすべて含めて計算した利回りです。マンションの築年数や場所、空室状況によってランニングコストが異なります。この実質利回りをきちんと計算することが、不動産投資の成功を握っているのです。

場所によって利回りが変わってくる

一棟マンションの不動産投資を始める方のほとんどは、中古物件から始めています。同じ中古の一棟マンションでも、都心と地方で利回りは変わってくるため、それぞれの特徴を理解しておく必要があるのです。以下に都心と地方の利回りの違いをまとめています。

都心の中古物件

東京や横浜エリアなどの都内で一棟マンション投資を行う方は、年々増えてきています。都心は人口が集中しているため、賃貸物件の需要が高く、安定した運用が期待できます。その分、ライバル物件も多数ある状況です。

そんな都心中古マンションの利回りは、築20年の物件であれば表面利回りの平均は6~7%程度。費用はピンからキリまであり、立地やニーズが一致していれば中古でも1億円以上の物件価格は珍しくありません。以下に都心の中古一棟マンションの事例を紹介します。

(事例1)

  • 物件価格:8,800万円
  • 予定利回り:7.39%
  • 総度数:11戸
  • 家賃:54,200円
  • 年間予定賃料:6,504,000円
  • 築30年

上記シミュレーションは、満室時の収益のみを想定しています。実際は修繕費用や固定費などの支出もあると認識しておきましょう。

地方の中古物件

入居率が心配される地方物件。最近では手ごろな価格と高利回りが期待できる物件として、認知度が高まってきました。まだまだ都心と比べるとライバルが少なく市場における狙い目ともいえるでしょう。入居者のニーズや傾向を抑えておけば確実に家賃収入を得られます。そんな、地方の一棟マンションは、都心と比べて購入費用を抑えての購入が可能です。2,000万円台で一棟マンションを購入できる場合もあります。

(事例2)

  • 物件価格:5,400万円
  • 予定利回り:13.77%
  • 総度数:6戸
  • 家賃:79,000円
  • 年間予定賃料:7,441,000円
  • 築33年

地方の3階建の一棟マンション。築35年以上経っているため、利回りが10%以上と高水準です。最寄りの駅から離れていますが、地方は車での移動が中心なので、駐車場が設置されていれば気にしない入居者も多くいます。

利回りがすべてではない

一棟マンションに限らず、不動産投資は、利回りがすべてではありません。購入後は空室が出たり修繕費がかかったりと、支出に伴って利回りは変動します。建物も古くなると価値が下がるため、物件購入時の利回りに一喜一憂するのは時期尚早といえるでしょう。

利回りが高い物件は、数字上は良く見えるだけで、それなりのリスクが潜んでいます。空室期間がつづいている、入居者を呼び込むためにリフォームするなどの出費が発生するかもしれません。

目先の数字や利益だけ求めて、安易に利回りの良い物件に飛びつくのは後々悲しい結果を生むでしょう。以下に、一棟マンションを購入する際に利回り面で気を付けたいポイントをまとめました。

物件に空室がある場合は要注意する

利回りは、年間の家賃収入から割り出された数値が設定されています。黒字になる利回りを想定した家賃と、周辺物件の相場が同じであれば問題ありません。しかし、利回りを意識して周辺物件よりも高く設定している場合は要注意。入居者が別の物件に移る可能性が考えられます。

かといって、住んでもらうために家賃を下げても、利回りが低くなり、そのぶん収益も下がってしまいます。家賃の変動は収益に直接つながるので、できる限り変えないのがベストです。

ただ、一棟マンションでは扱う部屋数が多いため、空室時リスクの分散ができるのが特徴。仮に空室があったとしても、マンション全体の収益で黒字になればOKです。一棟まるごと管理費や修繕費などの固定経費を想定するのであれば、なるべく空室は避けるように工夫しましょう。

入居者によって利回りが変動する物件もある

中古物件にありがちな例の利回りにも注意してください。新築時から長年ずっと同じ家賃で住んでいる長期入居者には要注意。この入居者が退去した場合、同じ家賃で募集をかけても新しい入居者が現れることはほとんどありません。周辺物件と同じ家賃を設定しなくてはいけないため、実際の利回りが下がってしまうことが考えられます。

一棟マンションにおいても、購入して数ヶ月後に長期入居者が退去してしまった…というケースは珍しくありません。購入前に入居年数や相場に合った利回りになっているかチェックするのも一つのポイントになります。おすすめなのが「レントロール」といわれる物件の賃貸状況がわかる資料を確認すること。賃料にばらつきがないか・入居者の特徴(女性、男性、法人)・入居年月や契約更新月などの情報がわかります。

最近では、物件を高く売るために契約満期直前に新規入居者を住まわせる不動産会社もあるようです。物件を売却した後に一斉に退去するため、物件の購入者が入居者募集に苦労するケースもあるとのこと。特に一棟マンションは戸数が多いため、入居者の契約時期に注力して物件を選ぶことも大切。疑問に感じることは、管理会社に直接問い合わせてる姿勢を持ちましょう。

経営のポイント

一棟マンションの理想的な利回りについて

不動産賃貸検索サイトや雑誌では、10%以上の利回りを設定している物件が人気を占めています。一棟マンションにおける平均的な利回りは6.5%程度が平均です。ただ、高利回りにこだわって物件を探していると、郊外で利便性が悪い立地だったり、築年数が古かったりするケースも。つまり、利回りが良くても入居者にとって魅力のある物件でなければ空室を生む可能性があります。

都心から離れて築年数が古くなるほど利回りは高くなりますが、空室リスクも高くなること。そもそも利回りが高くても、賃料を低く設定しているのであれば手元に入る収入も低くなります。

仮に、「表面利回り10%で価格が6,000万円の郊外にある物件A」と「表面利回り6%で価格が1億円の都心にある物件B」では、年間家賃収入は同じ600万円となります。一見、価格が安いので物件Aのほうがお得と感じるかもしれません。

しかし、郊外にある物件Aは空室が常態化、Bは都心かつアクセスも良いため満室経営が可能。このような空室リスクによって運用が難航を極めているオーナーはたくさんいらっしゃいます。利回りだけの数値に惑わされないように、入居者目線でマンションを建てたり、購入することが大切なのです。

出口戦略も頭に入れておく

利回りを重視して物件を選定することも大切ですが、いざというときの売却のことも想定しましょう。一棟マンションは、土地とセットで売却できるため出口戦略の豊富さが魅力といわれています。空室による赤字状態が続き、施策を行っても鳴かず飛ばず…。残された手段として、建物をそのまま売却、建物をリノベーションして付加価値を付けて売却、取り壊して土地として売却などさまざまな方法を選べるでしょう。負債を全てなくすことは難しいかもしれませんが、経営が難航を示した際の被害を最小限に留めることができます。

土地と建物はオーナーの所有物なので自由に選択できるのがメリット。建物の状態や市場の流れを確認しながら、売却も頭に入れておくようにしましょう。その際、管理会社や税理士などの専門家のアドバイスを聞きながら無理のない選択をしてください。

サイト監修・松谷啓司氏
(株式会社ACE PLUS 代表取締役)
松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)

一人ひとりの「幸せ」から
ベストな投資を逆算

「不動産革命で人々を幸せに」をモットーにしている松谷啓司氏(株式会社ACE PLUS 代表取締役)。某不動産会社の営業として売上トップの成績を残し続けてきた経歴の持ち主です。その背景には、顧客一人ひとりとそのご家族の「幸せ」とは何かを考え、それぞれの目的からオーダメイドの投資方法を逆算して提案する松谷氏の強い信念があります。当サイトでは、そんなカリスマ不動産投資家である松谷氏が、不確実性の時代と言われる現代において「失敗率を限りなく0%に近づける方法」を解説してくれました。